Mail Answers: Jsou tedy baterie považovány za společný majetek nebo ne?

Dobré odpoledne. Pomozte mi prosím porozumět následujícím otázkám:
Koupili jsme byt v prosinci 2012, jsme v posledním patře a máme tedy 2 stoupačky topení. V lednu začal v jedné místnosti vytékat radiátor, ve druhé ve stoupačce topné potrubí. Radiátory jsou litinové, staré z doby stavby domu. Četl jsem spoustu informací a zákonů o tom, kdo by měl platit výměnu radiátorů topení, všude jsou rozporuplné.
Správcovská společnost mi sdělila, že baterie nepatří do společného majetku a majitel kupuje nové radiátory topení, podávám žádost správcovské společnosti a ta mi obratem za úplatu vymění všechny baterie a trubky. Poplatek za výměnu baterií v celém bytě (protože nemá smysl měnit pouze v 1 místnosti, protože jsou staré a brzy by mohly začít vytékat v jiných místnostech) se ukázal jako velmi slušný, asi 20 tisíc rublů. Baterky bychom teď nevyměnili, protože na to nemáme peníze. Obávám se ale, že když na podzim zapnou topení pod tlakem, může prasknout radiátor, který teď teče a zatopit nám i sousedům. Na stoupačkách nejsou žádné ventily pro uzavření přívodu vody. Zdá se, že existuje rozsudek Nejvyššího soudu, který uvádí, že baterie jsou považovány za společné vlastnictví. ..jsem zmatená. Takto se vyměňují radiátory topení?
Četl jsem všechny zákony, necitujte je prosím. Prosím znalé lidi, aby psali s komentáři a ne jen se zákonem.

Nejlepší odpověď

Ano, dělají! “Správcovská společnost mi řekla, že radiátory nejsou společným majetkem a majitel kupuje nové radiátory” – proč to sakra je? Topná baterie (radiátor, registr) je součástí vybavení inženýrské sítě otopné soustavy bytového domu a je považována za společný majetek. Viz — Zákon o bydlení Ruské federace č. 188-FZ ze dne 29.12.2004. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=122410 Kapitola 6. Společné vlastnictví vlastníků prostor v bytovém domě. Umění. 36, jakož i usnesení vlády č. 491 ze dne 13.08.2006. “O SCHVÁLENÍ PRAVIDEL PRO ÚDRŽBU SPOLEČNÉHO VLASTNICTVÍ V BYTOVÉM DOMU. ” http://www.качестважизни. org/reformirovanie-zhkh/normativnye-akty/postanovlenie-491/ I. URČENÍ SLOŽENÍ SPOLEČNÉHO VLASTNICTVÍ. 2. Společný majetek zahrnuje: d) strojní, elektrické, vodovodní a jiné zařízení umístěné v bytovém domě mimo areál nebo uvnitř objektu a obsluhující více než jeden bytový a (nebo) nebytový prostor (byty); 6. Součástí společného majetku je vlastní otopná soustava, sestávající ze stoupaček, TOPNÝCH TĚLES, regulačních a uzavíracích armatur, společných (společných domovních) měřičů tepelné energie, jakož i dalších zařízení umístěných na těchto sítích. „Obávám se ale, že když na podzim zapnou topení pod tlakem, radiátor, který teď uniká, by mohl prasknout a zaplavit nás i naše sousedy. Na stoupačkách nejsou žádné ventily pro uzavření přívodu vody” – napište prohlášení (ve 2 kopiích, jednu si uschovejte s poznámkou o převzetí) o přijetí opatření k odstranění úniku v bateriích, který může vést k nehodě, zaplavení vašeho pokoje a sousedů (vyfoťte tuto baterii s datem fotografie), zde také požadujte instalaci uzavíracích ventilů na všechny baterie. Písemnou odpověď byste měli obdržet do 3 dnů. dní. Pokud servisní organizace nechce ve vašem bytě a v nižších patrech provést „renovaci v evropském stylu“, zasáhne. Hodně štěstí!

Zdroj: Federální zákon č. 188 ze dne 29.12.2004 , PP№491 ze dne 13.08.2006. , PP№354 ze dne 06.05.2011.
Jiné odpovědi
vše v bytě je vaše a na vaše náklady

a byt je privatizován pokud ne tak opravy jsou na náklady správcovské společnosti pokud ANO tak stoupačka je společný majetek a radiátory jsou vaše ale záleží kde bydlíte HOA má svá pravidla např.

Vaše je vše, co je za uzavíracím ventilem. a baterie v místnosti, které procházejí všemi patry, jsou společným majetkem domu a peníze na to již byly od vás vybrány

Slyšel jsem to samé. co píše Vadim, ale v praxi je vše jinak. Osobně jsem tento problém ani nenastoloval. a vždy jsem si vše platil sám, protože při vytečení baterií není čas na objasňování. jediná věc. můžete podat písemnou žádost správcovské společnosti a bytové inspekci, ti jsou povinni vám odpovědět, proti čemuž se lze odvolat.

Souhlasím s Katyou. Podle regulačních dokumentů jsou zařízení ústředního vytápění považována za společný majetek. V praxi se věci mají jinak. Výměnu hradí majitel. Pokud máte čas a peníze, obraťte se na soud. A obecně vyměnit radiátory z jednoho typu za druhý, podle Technických pravidel. využívat. bytového fondu, musíte získat povolení od své správy. Protože se jedná o rekonstrukci.

Nejvyšší soud Ruské federace se stavem topného systému zabýval již před více než 10 lety, ale stále se objevují otázky a šíří se mylné představy. Někteří například tvrdí, že baterie nebo individuální měřič tepla je vždy společným majetkem. Jiní naopak považují baterie za výhradně osobní majetek. Pojďme zjistit, čí baterie to vlastně jsou.

Publikováno 17.05.2021. Aktualizováno 12.10.2024. XNUMX. XNUMX.

Systém vytápění v Pravidlech údržby společné nemovitosti č. 491

Společným majetkem je mechanické, elektrické, sanitární a jiné zařízení včetně konstrukcí a (nebo) jiného zařízení určeného k zajištění nerušeného přístupu osob se zdravotním postižením do prostor bytového domu (dále jen zařízení pro osoby se zdravotním postižením a jiné skupiny obyvatel s nízkou mobilitou), umístěné v bytovém domě mimo areál nebo uvnitř areálu a obsluhu více než jednoho bytového a (nebo) nebytového prostoru (bytu) (odst. 2 písm. d) Pravidel).
Součástí společného majetku je vnitrodomový topný systém, který se skládá ze stoupaček, topných těles, regulačních a uzavíracích armatur, zařízení pro společné měření tepelné energie (společného domu) a dalších zařízení umístěných na těchto sítích (článek 6 Pravidel ).

Postavení Nejvyššího soudu Ruské federace

Nejvyšší soud Ruské federace na žádost dvou vlastníků prověřil zákonnost tohoto ustanovení (rozsudek ze dne 24. listopadu 2009 č. KAS09 – 547).
Spotřebitelům se zdálo, že kontroverzní klauzule zahrnovala baterie jako součást společného vlastnictví:
“Topeniště umístěná v bytě majitele jsou individualizovaná a slouží jedné konkrétní místnosti, a proto je nelze klasifikovat jako společné vlastnictví bytového domu.”

Nejvyšší soud Ruské federace odmítl uznat klauzuli pravidel jako nezákonnou s vysvětlením:

• zařízení umístěné v bytovém domě lze zařadit do společného majetku, pokud slouží více bytovým nebo nebytovým prostorům a bod 6 Pravidel tomu neodporuje;
• společný majetek zahrnuje strojní, elektrické, sanitární a jiné zařízení umístěné v bytovém domě mimo areál nebo uvnitř objektu a obsluhující více než jeden bytový a (nebo) nebytový prostor (byt) (odst. 2 písm. „e“ Pravidel). );
• pro srovnání – podle bodu 5 Pravidel společný majetek zahrnuje vnitropodnikové inženýrské systémy zásobování studenou a teplou vodou a zásobování plynem, sestávající ze stoupaček, odboček ze stoupaček k prvnímu odpojovacímu zařízení umístěnému na odbočkách od stoupaček , určená odpojovací zařízení, sběrná (společná) zařízení pro studenou a teplou vodu, první uzavírací a regulační armatury na větvích vnitrobytových rozvodů ze stoupaček, jakož i mechanická, elektrická, sanitární a jiná zařízení umístěná na těchto sítích;
• soud poté, co analyzoval ustanovení odstavce 6 Řádu ve spojení s odstavci. „d“ bod 2 a bod 5 těchto Pravidel dospěl ke správnému závěru, že do společné nemovitosti patří pouze ta topná tělesa otopné soustavy (radiátory), která obsluhují více než jeden byt (umístěná mimo byty na schodištích, v suterénech). atd.).

Majitelé byli tak nespokojeni s tímto výkladem nižšího orgánu, že představenstvo bylo nuceno opakovat:
„Je legitimní, aby soud došel k závěru, že systémový výklad bodu 6 Pravidel neodůvodňuje závěr, že topná tělesa vlastní topné soustavy sloužící pouze jednomu bytu jsou zahrnuta do společného jmění vlastníků. bytového domu. Argumentace v kasační stížnosti o nejednoznačnosti a nejednoznačnosti výkladu bodu 6 řádu je v rozporu s obsahem rozhodnutí soudu.“

Stanovisko Ministerstva výstavby Ruské federace

Dopis Ministerstva výstavby Ruska ze dne 11.10.2024 č. 59724-DN/04 týkající se topného systému poskytuje následující vysvětlení.

Podle právního postavení Nejvyššího soudu Ruské federace nejsou do společného majetku zahrnuta topná tělesa (radiátory) vnitřního topného systému, který slouží pouze jednomu bytu, včetně těch s uzavíracími zařízeními (uzavíracími ventily), jejichž použití nebude mít za následek porušení práv a oprávněných zájmů ostatních vlastníků prostor v bytovém domě.
Hranicí provozní odpovědnosti je v tomto případě první uzavírací a regulační armatura na odbočce přímo k otopnému tělesu, která je individuálním majetkem, přičemž taková uzavírací a regulační armatura je součástí společného majetku.

Zákon nepočítá s určením bilanční vlastnické hranice pro další uzavírací a regulační armaturu, z čehož by vyplývalo, že nejen jedno otopné těleso, ale i úsek tepelné sítě, včetně takového, který zahrnuje skupinu otopných těles, je individuálním majetkem vlastníka objektu.
V bytových domech s ležatými rozvody otopné soustavy, obdobně jako u bytových domů s vertikálními rozvody otopné soustavy, je zpravidla celý vnitropodnikový otopný systém (včetně kolektorů a odboček z vodorovné stoupačky do bytů) součástí společného majetku.
Výjimkou jsou otopná tělesa umístěná v bytech, na větvích, ke kterým jsou uzavírací a regulační ventily. Taková otopná tělesa jsou majetkem vlastníka a hranicí bilančního vlastnictví jsou uzavírací a regulační armatury na odbočkách přímo k otopnému tělesu.

Příklady ze soudní praxe

✔ Usnesení Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 06.06.2016 č. 91-AD16 – 1
Řídící organizace nemohla napadnout stíhání podle části 1 čl. 19.5 zákoníku o správních deliktech Ruské federace za nedodržení příkazu k odstranění porušení instalací topných radiátorů na úkor finančních prostředků vybraných na údržbu a opravy společného majetku.

• Pro stanovení možnosti klasifikace topných prvků topného systému (radiátorů) jako společného majetku je nezbytnou podmínkou přítomnost nebo absence odpojovacích zařízení na takových prvcích.
• Bylo zjištěno, že v otopném systému v bytě majitele nebyla žádná uzavírací zařízení, topné radiátory byly demontovány řídící organizací z důvodu poruchy a na místě demontáže byly instalovány uzavírací ventily.
• Za těchto okolností jsou otopná tělesa součástí obecného tepelného zařízení bytového domu, a proto je příkaz správního orgánu k instalaci otopných těles na úkor prostředků inkasovaných na údržbu a opravy společného majetku uznán jako zákonný.
• Instalace uzavíracích armatur ihned po demontáži otopných těles nesvědčí o tom, že tato topná tělesa již nejsou součástí obecného topného zařízení bytového domu.

✔ Rozsudek sedmého kasačního soudu obecné jurisdikce č. 88 – 3728/2021
Majitel z Jekatěrinburgu byl obviněn z náhrady škody za zaplavení sousedů žijících pod ním. Obžalovaný se domníval, že za nefunkčnost topného systému nenese odpovědnost, ale soud stížnost zamítl:
„příčinami netěsností byla nefunkčnost elektroinstalačního T-kusu otopného systému bytu, elektroinstalační T-kus a trubky jsou umístěny na topném systému za uzavíracím ventilem, vodním filtrem a individuálním měřičem tepla, topný systém v byt po vypínacím zařízení je majetkem vlastníka bytu a nepatří do společného jmění, neboť slouží pouze bytu.”

✔ Rozhodnutí III. kasačního soudu obecné příslušnosti č. 88 – 12689/2023
Majitelé zavázali správcovskou organizaci k výměně radiátorů topení v jejich bytě.
UO se snažil odkázat na skutečnost, že radiátory patří do osobního vlastnictví žalobců, ale soudy tento argument odmítly:
„Otopná zařízení umístěná uvnitř bytu lze v rozporu s argumentací kasační stížnosti považovat za obsluhující pouze jednu místnost pouze v případě, že jsou zde uzamykací zařízení, přičemž skutečnost, že otopná tělesa v bytě žalobců neměla v době trvání uzamykacího zařízení uzamykací zařízení. právně významné období nebylo žalovaným zpochybněno a je potvrzeno materiály případu “
Je zvláštní, že o něco dříve sama stejná správcovská organizace podala žalobu na tytéž vlastníky požadující přístup ke kontrole společného majetku a případ vyhrála. Toto rozhodnutí ovlivnilo i závěry soudů, neboť příslušnost baterií do společného jmění byla zjištěna již dříve.

✔ Usnesení Rozhodčího soudu okresu Volha ve věci A57 – 18718/2023
V Saratovské oblasti zaplatila PJSC IC “Rosgosstrakh” majiteli D. pojistnou náhradu v souvislosti se zaplavením bytu (sousedovi praskla baterie nahoře) – 37 535 rublů a poté se obrátila na soud, aby tuto částku vymohla od vedení. společnosti formou subrogace.

Soudy prvního i odvolacího stupně žalobě vyhověly.
Předpokládalo se, že škoda byla způsobena nesprávnou údržbou společného majetku objektu, jehož součástí byl i systém vytápění domu včetně jeho prvku jako je baterie. Povodňová zpráva neobsahuje žádné informace o oblasti prasklého radiátoru, důvodu odtlakování baterie a o tom, v jaké oblasti odpovědnosti je příčinou havárie.

Argumenty UO o přítomnosti uzamykacího zařízení, obslužném radiátoru pouze pro jeden byt a odpovědnosti vlastníka za údržbu baterie byly zamítnuty s odkazem na čl. 290 Občanského zákoníku Ruské federace, čl. 36 bytového zákoníku Ruské federace a článek 6 Pravidel pro údržbu společného majetku č. 491 (všechny se týkají složení společného majetku).

Rozhodčí soud okresu Volha poslal případ k novému procesu.
Soudy nižších stupňů nezjistily všechny okolnosti případu, a to: přítomnost/nepřítomnost uzavíracích zařízení na topném systému v bytě; otopná soustava patří do společného majetku; první uzavírací zařízení (pokud jsou taková zařízení přítomna) a umístění průlomu v topném systému, aby se vymezila oblast provozní odpovědnosti správcovské společnosti a vlastníka.