Osobní webové stránky Galiny Artemyeva

Pro G.N. Na Artěmjevu se obrátil občan se žádostí, aby zjistil, na jakém základě se v suterénu činžovního domu nacházela kovoobráběcí dílna. Poskytujeme odpověď a také algoritmus pro určení stavu suterénu.

Zámečnická dílna umístěná v této budově je nezbytná pro rychlou reakci v mimořádných situacích. Dílna je vybavena individuálními měřidly dodávky elektřiny, studené a teplé vody a na písemnou žádost obyvatel objektu ze dne 26.11.2012 Vám byly zaslány kopie aktů o převzetí a uvedení do provozu těchto měřidel. V instalatérské dílně se neprovádí elektrické svařování a jiné práce, které mají vliv na zvýšené zatížení společné domovní elektrické sítě.

Pro obyvatele domu jako vlastníky prostor je užitečné znát stav suterénu umístěného pod domem. Určení stavu sklepů v bytovém domě (AB) závisí na tom, k jakým účelům je sklep využíván a kdy byl proveden zákonný zápis sklepa jako nemovitého objektu.

Podle odstavce 1 článku 290 občanského zákoníku Ruské federace vlastníci bytů v bytovém domě na základě společného spoluvlastnictví vlastní společné prostory vně nebo i uvnitř bytu, které slouží více než jednomu bytu. Článek 36 bytového zákoníku Ruské federace poskytuje úplný obrázek o tom, co se považuje za společné prostory budovy: mezibytová schodiště, schodiště, výtahy, výtahové a jiné šachty, chodby, technická podlaží, podkroví, sklepy, ve kterých jsou inženýrské sítě a další zařízení sloužící více než jedné místnosti v dané budově (technické sklepy).

Nikdo, včetně správcovské společnosti, nemá právo zcizit společný majetek vlastníků prostor v bytovém domě, neboť v souladu s čl. Podle § 36 bytového zákoníku je zmenšení společné věci v bytovém domě možné pouze se souhlasem všech vlastníků prostor v domě. V souladu s Čl. Podle § 44 bytového zákoníku je statutárním orgánem bytového domu valná hromada vlastníků, která má právo rozhodovat o užívání společné věci třetími osobami. Postup při povolování užívání společné věci vlastníky musí být odsouhlasen shromážděním vlastníků a upozorňujeme, že valná hromada rozhoduje o určení osoby oprávněné za vlastníky uzavírat smlouvy o užívání společné věci.

Majitelé prostor, kteří si pronajali společné prostory, musí mít příjem z pronájmu tohoto majetku (článek 248 občanského zákoníku Ruské federace), který musí být rozdělen mezi vlastníky prostor v poměru k ploše, kterou obývají. Při správném přístupu k organizaci správy domu tedy bude mít správcovská organizace nebo HOA vždy potřebné finanční prostředky na zlepšení přilehlého území, instalaci laviček v blízkosti vchodů, hřišť, provádění oprav komunikací, střech atd.

Pokud však technický suterénní prostor slouží k obsluze více domů od okamžiku výstavby domu, nemůže být ve společném spoluvlastnictví.

Je třeba vzít v úvahu, že ne každý suterén, i když tam jsou inženýrské sítě, je považován za technický suterén. Je-li suterén užíván jako samostatný nemovitý objekt (tj. byl navržen nebo vytvořen v době privatizace prvního bytu v domě jako objekt určený k samostatnému užívání), jsou vlastníci sklepních prostor povinni, stejně jako ostatní vlastníci bytových prostor v bytovém domě, nést náklady na údržbu společného majetku bez ohledu na to, zda takový majetek užívají. Ostatně i tyto prostory jsou stavební součástí bytového domu. To je jasně uvedeno v rozsudku Federálního arbitrážního soudu Západosibiřského distriktu ze dne 21.03.2011. V tomto případě by se měla snížit zátěž plateb za společné náklady na dům pro každého vlastníka.
Majitelé bytových prostor ve Vašem domě by si proto měli ujasnit, zda je sklepní kóje samostatným nemovitým objektem a komu v tomto případě náleží, nebo zda se jedná o technický sklep, který je součástí společného majetku. A pouze v závislosti na tom přijměte vhodná opatření.

Je zřejmé, že proces určování stavu suterénu může vyžadovat pomoc odborníků. V každém případě za vás, majitele bytových prostor, nikdo všechny tyto záležitosti nevyřeší.

Zároveň je nutné napsat správcovské společnosti prohlášení od obyvatel domu o přání být osobně přítomni při odečítání z měřicích zařízení a také jej zaslat do zápisu z valné hromady vlastníků ohledně rekonstrukce a zlepšení prostoru vnitrobloku.

Prostor bez majitele nebo žádaná nemovitost? Suterény bytových domů jsou pro mnoho Rusů i nadále sporným problémem.

Kdo je vlastníkem suterénu: obec, správcovská společnost nebo sami obyvatelé?

Jsou sklepy v bytovém domě společným vlastnictvím Jak mohu zaregistrovat vlastnictví sklepa v roce 2025?

Čí je to suterén?

Kvůli neznalosti zákona mnoho lidí neví, komu patří sklep v bytovém domě. Právní režim pro sklepy bytových domů je tedy popsán v Čl. 36 Zákon o bydlení Ruské federace.

Prostory, které se nacházejí v domě, ale nejsou součástí bytů, ale mají sloužit celému domu, tak podle tohoto ustanovení zákona náleží vlastníkům tohoto domu na základě práva společného spoluvlastnictví. Suterén také odkazuje na takové prostory, jak je uvedeno v odstavci 1 téhož článku.

Proto ti občané, kteří si zprivatizovali své bydlení, jsou také zákonnými vlastníky suterénu. V tomto případě není třeba speciálně formalizovat nebo registrovat právo společného sdíleného vlastnictví suterénu.

Kdo je tedy vlastníkem?

Od 90. let, kdy byly resortní budovy převedeny do bilance města, jsou sklepy mnoha bytových domů evidovány v evidenci městského majetku.

Nový zákon o bydlení Ruské federace, který vstoupil v platnost v roce 2005, deklaruje právo společného sdíleného vlastnictví obyvatel výškových budov.. Otázka, kdo má právo užívat společný majetek, je však až dosud neustále předmětem právních sporů.

Pokud již byla registrace práva na obecní majetek potvrzena příslušnými orgány, které provádějí státní registraci, pak zákon neumožňuje otázku pouhého převodu nemovitosti na obyvatele. Občanský zákoník vydání majetku neumožňuje;

Existuje však mechanismus pro převod sklepních prostor evidovaných jako obecní majetek na vlastníky domů. K tomu musí obyvatelé domu učinit technický závěr, že suterén je běžné místo, a poté se obrátit na soud.

Na základě rozhodnutí soudu zaniká právo na obecní majetek a suterén přechází do stavu společného majetku.

Proces převodu sklepních prostor do společného majetku je snazší, pokud jsou prostory uvedeny v katastru nemovitostí, ale není zapsáno vlastnické právo obce. V tomto případě je problematika řešena na odboru obecního majetku a pozemkových vztahů.

Tento orgán rozhoduje o tom, zda je suterén společným prostorem celého obytného domu. Na základě tohoto dokladu (pokud je potvrzen) je objekt vyřazen z evidence a smluvní vztahy s nájemci jsou ukončeny.

Zda je sklep v obecním vlastnictví či nikoli, zjistíte na odboru majetku obcí a pozemkových vztahů.

Požadované dokumenty

K potvrzení, že suterén je veřejným místem, je nutné odboru majetku obcí doložit následující dokumenty:

• technický průkaz;
• uzavření specializované organizace;
• kontrolní zpráva komise.

Povolené činnosti/podnikání v suterénu

Někteří podnikaví občané sní o pronájmu sklepa a jeho využití pro své podnikání. Co lze ve sklepě otevřít, co zákon nezakazuje?

Než přejdeme k otázce, jakou činnost může nájemce vykonávat v suterénu bytového domu, je třeba pochopit, že před zahájením jeho intenzivní činnosti by se měla konat valná hromada všech vlastníků domu, která zvýší problematika pronájmu sklepních prostor a činností, které zde budou probíhat, a následně také získání souhlasu všech vlastníků k provozování podnikatelské činnosti.

Takže v suterénu můžete například udělat sportovní klub, obchod s průmyslovým zbožím, obchod s potravinami, kancelář, cestovní kancelář, kadeřnictví, dílnu atd.

Při výběru konkrétního druhu podnikání musí nájemce vzít v úvahu následující vlastnosti a pravidla užívání, která nesmí porušovat:

1. Suterén musí mít dobré větrání.
2. V suterénu by nemělo být současně více než 50 lidí – podle pravidel požární bezpečnosti.
3. Ve sklepních prostorech je zakázáno umísťovat prodejní prodejny nebo sklady pro skladování chemických přípravků, při jejichž provozu může docházet ke znečištění území areálu nebo ovzduší.
4. V suterénu je zakázáno umísťovat výbušné látky a materiály.
5. V suterénu nemůžete otevřít noční klub nebo podobné podniky, jinak bude hluk a hudba rušit obyvatele domu. Z tohoto důvodu je zakázáno organizovat v suterénu činnosti, které vytvářejí hluk nebo vydávají zápach: chemické čištění, praní prádla atd.
6. V suterénu je zakázáno instalovat bazény, sauny, páry, léčebné ústavy, pohřební služby atd.
7. Zákon zakazuje nájemníkům umisťovat do sklepa syntetické koberce, autodíly, pneumatiky a automobilové oleje, aby se vyhnuli požáru ve sklepě.
8. Nemůžete organizovat obchod s rybami ve sklepě.
9. Pracovní dobu nájemce je nutné dohodnout s obcí. Ale v praxi zákon zakazuje jakoukoli činnost ve sklepě po 23:00.
10. Nájemci nebo kupujícímu suterénu je zakázáno užívání společných prostor – výtah, schodiště, chodby.
11. Pokud se nájemce rozhodne otevřít obchod nebo kancelář v suterénu, pak musí udělat samostatný vchod.

Postup privatizace suterénu

V případě potřeby lze privatizovat suterén v bytovém domě. Od roku 2025 je privatizace zdarma. Proces přidělování takových prostor je poměrně složitý a zdlouhavý, protože je nutné projít mnoha instancemi.

Jak privatizovat suterén v bytovém domě, aby se tam například udělal sklep (relevantní pro obyvatele žijící v přízemí)?

Proces privatizace zahrnuje následující kroky:

1. Zájemce by měl shromáždit všechny obyvatele domu (všechny předem upozornit pomocí oznámení nebo dopisů zaslaných každému majiteli domu). Na schůzi by měl být získán písemný souhlas všech vlastníků s privatizací suterénu.
2. Začněte shromažďovat dokumenty – sbírejte kopie titulních papírů pro každý byt, prohlášení jménem vlastníků s jejich podpisy a také technický pas pro sklep.
3. Obraťte se na správcovskou společnost pro inspekční zprávu.
4. Sepište smlouvu s firmou, která má licenci na provedení rekonstrukce v suterénu.
5. Koordinovat projekt rekonstrukce s hasičskou službou a hygienickou a epidemiologickou stanicí.
6. Získejte povolení od správcovské společnosti k privatizaci suterénu.
7. Napište žalobu na soudní uznání suterénu jako privatizovaného objektu. K aplikaci přiložte dokumenty opravňující takové změny.
8. S obdrženým soudním povolením se obraťte na meziresortní komisi a získejte povolení k provedení rekonstrukce tam. Ujistěte se, že máte doklad ověřený magistrátem.
9. Kontaktujte architektonický a stavební inspektorát a získejte povolení k provedení příslušných prací.
10. Po obdržení všech potřebných dokumentů můžete provést rekonstrukci a uvést suterén do provozu. A za tímto účelem musí zájemce kontaktovat ZISZ.

Přestavba suterénu

Nájemce, který si pronajal sklep v bytovém domě, musí dodržovat pravidla přestavby (pokud se rozhodne sklep zrekonstruovat):

Požadavky na užívání suterénu

Při legálním obývání sklepních prostor do nájmu nebo vlastnictví musí nájemce/vlastník dodržovat pravidla pro údržbu podzemního podlaží:

• je nutné udržovat optimální vlhkost vzduchu – ne vyšší než 65%
• teplota vzduchu musí být alespoň 5 stupňů Celsia;
• je důležité zajistit volný přístup do suterénu a inženýrských sítí;
• vstup do suterénu musí být vybaven vypínačem;
• Suterén musí být pravidelně větrán.

Všechna pravidla pro údržbu sklepů jsou popsána ve vyhlášce Státního stavebního výboru Ruské federace „O schválení pravidel a norem pro technický provoz bytového fondu“ ze dne 27.09.2003. září XNUMX.

Odkup sklepa od obyvatel budovy

Je možné odkoupit sklep, pokud patří vlastníkům bytového domu? Ano, můžete, ale je to složitý postup. Před zakoupením suterénu musí potenciální kupující uspořádat valnou hromadu obyvatel domu.

Pokud s prodejem prostor souhlasí většina obyvatel (musí být alespoň 75 % hlasů), pak je transakce uzavřena za účasti vlastníka domu (konkrétní osoba bude vystupovat jako zástupce všech vlastníků a jednat jejich jménem v zastoupení).

Nákup suterénu v této situaci je však extrémně obtížný, protože ve většině případů chtějí majitelé využít suterén pro své vlastní potřeby.

Odpovědi na otázky k tématu

Ponese nájemce nějakou odpovědnost za pronájem suterénu v bytovém domě, pokud k tomu majitelé domu nedali souhlas?

Ano, pokud jsou dokumenty vyplněny nesprávně a nájemce neobdržel souhlas vlastníků bytového domu k podnikání, může se na něj vztahovat správní odpovědnost.

Od roku 2025 sankce podle článku 7.24, část 2 zákoníku o správních deliktech, stanoví pokutu ve výši 2 až 3 tisíc rublů. – pro úředníky a 20–30 tisíc rublů. – pro právnické osoby (podniky, organizace).

V jakých případech je reálné koupit sklep v obytném domě?

Je možné odkoupit sklep, pokud patří obci, a všechny byty v domě jsou obecní. Tento způsob má ale jeden háček – potenciální kupec se bude muset zúčastnit výběrového řízení.

A pokud nabídne větší částku než ostatní zájemci, pak může počítat s odkupem sklepa.

Má developer právo prodat sklepní prostory?

Vše závisí na tom, co je uvedeno v projektové dokumentaci.

Pokud sklep patří do společného majetku, pak developer nemá právo přízemí prodat. Pokud je suterén přidělen samostatně, má developer právo tak učinit.

Proto před nákupem prostor od developera musíte od něj požádat o dokumenty pro suterén.

Je sklep považován za podlahu?

Počet podlaží bytového domu je dán počtem nadzemních podlaží. Do počtu nadzemních podlaží lze zahrnout i suterénní podlaží, avšak pouze v případě, že vrchol podlahy tohoto podlaží přesahuje úroveň terénu vyšší než 2 m.

V legislativě Ruské federace neexistuje nic jako podzemní podlaží, nicméně ministerstvo nemovitostí uvádí, že všechny prostory, které nepatří do nadzemních podlaží, jsou podzemními podlažími.

Suterén je proto podzemním podlažím za předpokladu, že vrchol jeho stropu je pod průměrnou plánovanou úrovní (méně než 2 m).

Má správcovská společnost právo odmítnout vlastníkům přístup do sklepa?

Ne, nemá, protože sklep je společným majetkem všech obyvatel domu. Pokud správcovská společnost omezí přístup do suterénu, musí vlastník bytu nacházejícího se v této budově napsat správcovské společnosti žádost o organizaci přístupu do sklepa k určitému datu.

V případě odmítnutí se může klidně obrátit na státní zastupitelství.

Sklepy v bytových domech patří podle zákona jako společný majetek všem vlastníkům privatizovaných bytů.

Než se tedy rozhodnete, zda sklep koupit nebo pronajmout, musíte k takovému jednání získat souhlas většiny vlastníků (získat alespoň 2/3 souhlasných hlasů).

Před obsazením suterénního prostoru pro organizaci podnikání se musíte seznámit s pravidly pro údržbu a provoz takové místnosti.