Renovace? Rekonstrukce!

Když se v Moskvě začalo mluvit o renovaci, toto slovo bylo zpočátku spojováno s obnovou, s něčím, co radikálně mění samotný dům. Všem ale rychle bylo jasné, že renovace, jak ji vnímaly moskevské úřady, je něco úplně jiného, ​​spojeného především s destrukcí. Existuje však reálná možnost renovace současných pětipatrových budov – jejich rekonstrukce. Tato trasa již byla vyzkoušena v Moskvě, Kaliningradu, východní části Německa (na území bývalé NDR) a pobaltských zemích. Na rekonstrukci pětipodlažních budov jsou různé projekty, pro každou budovu je vybrán individuální projekt. Odborníci tvrdí, že obnova domu je mnohem levnější než jeho zbourání a postavení nového. Obyvatelé zároveň zůstávají ve své obvyklé oblasti a často se pracuje bez přesídlení. Aby byl dům zajímavý pro investory, lze dům postavit i o více podlažích, ve kterém se bydlení následně prodá a pokryje náklady na rekonstrukci domu. A obyvatelé budovy si mohou pořídit další byty ve svém domě za zvýhodněnou cenu, o něco vyšší než je cena nákladů.

Náčrt domu po rekonstrukci

Obyvatelé pětipatrových domů, kterým se podařilo dostat z rekonstrukce, začali přemýšlet, co s domovem dál. Mnohým je zřejmé, že pokud se obyvatelům domu podařilo demolici ubránit nyní, neznamená to, že zůstali navždy upozaděni a už se k nim nikdy nikdo nepřiblíží. A problémy se stárnutím komunikací a malými plochami bytů přetrvávají. Proto může být obnova dobrou volbou. Navíc se to dělalo poměrně dlouho, ale zatím v malém měřítku.

Mnozí slyšeli o příkladu domu č. 32 na ulici. Mishina v Moskvě, kde byla v roce 2012 z iniciativy obyvatel provedena rekonstrukce s přidáním 4patrové budovy na 9 podlaží (včetně podkroví). Příkladem je rekonstrukce typického panelového domu č. 4 na Chimkinsky Boulevard v hlavním městě, který byl zastavěn o třech podlažích plus podkroví. Zároveň se plocha stávajících bytů zvýšila v průměru o 18 mXNUMX. vybudováním domu s vnějším obvodem nových stěn, které se stávají nosnými pro další podlaží. Existují tedy úspěšné příklady realizace takových projektů jak v Moskvě, tak v moskevské oblasti (například v Lytkarinu) a v dalších městech Ruska.

Každé úterý a čtvrtek večer přicházejí obyvatelé do kanceláře společnosti “Rekonstrukce města pětipatrových domů”. Společnost existuje více než dva roky a zabývá se prosazováním myšlenky rekonstrukce pětipatrových budov, přičemž zastává roli jak organizátora procesu, tak prostředníka mezi obyvateli, městem a developerem. Společnost řídí projekt od samého začátku (pomoc obyvatelům se schůzkami) až po konečnou fázi – předání budovy státní komisi. „Nacházíme architekty, kteří vypracují projekt na konkrétní dům, pomáhá nám s tím architektonický ateliér Alexeje Krotova. V procesu jsou různí účastníci – obyvatelé, developer poskytnutý městem (to je povinná podmínka) a Moskevský výbor pro architekturu. Každý účastník procesu (bytové družstvo, obyvatelé, developer, investoři atd.), který vykonává svůj objem prací, dostává své byty, které následně prodává. Developer si může vzít peníze za své služby, nebo si může vzít zastavěné plochy, které pak může prodat. Naše společnost dostává za své služby i určité plochy, které pak může prodávat na trhu,“ vysvětluje generální ředitel „Městské rekonstrukce pětipatrových domů“ Valery Chernyshov. Podle jeho pozorování se postoj obyvatel pětipatrových domů k rekonstrukci postupně mění a započatá obnova tento proces odstartovala.

„Rekonstrukce změnila přístup obyvatel k takové příležitosti, jako je rekonstrukce. Pracovalo se velmi těžce, protože obyvatelé nechtěli vůbec nic, odmítali naše návrhy – nechte nás na pokoji, nesahejte na nás. Nyní lidé začali chápat příležitosti, které tento program otevírá, i když, jak již majitelé vidí, je stále obtížné přesvědčit některé sousedy, aby něco změnili,“ řekl Valery Chernyshov korespondentovi Activatica.org poté, co skončila poslední schůzka s obyvateli pětipatrových budov. Na stole jsou aktuální projekty několika domů, knihy a učebnice o rekonstrukci domů – ostatně architekti začali s rekonstrukcí už dávno.

Podle Valerije Černyšova je v Moskvě více než tisíc zrekonstruovaných, přistavěných budov: bylo přistavěno mnoho stalinských budov a na mnoha budovách se objevily podkrovní podlahy. Nyní se význam tohoto přístupu pouze zvyšuje a děje se tak nejen v Moskvě. Například v Kaliningradu byly dokončeny dva velmi zajímavé projekty. A v Moskvě, jak se ukázalo, rekonstruovali pětipatrové budovy už dlouho: na 2-Vladimirské ulici bylo před více než 20 lety rekonstruováno šest budov.

Jakmile se v Moskvě začalo mluvit o renovaci, v únoru 2017 začala Státní registrační komora dostávat mnoho žádostí, lidé se snažili pochopit, co se děje. „Měli jsme tu plné sály a dodnes pořádáme dvakrát týdně schůzky pro obyvatele. Lidé začínají zjišťovat, co se děje, kdo kolem nich žije a co dál s domovem – zapojit se do programu renovace nebo projít procesem rekonstrukce,“ říká Valery Chernyshov.

Celý proces trvá minimálně dva roky, z toho první rok schůze obyvatel a příprava dokumentace, cca 10 měsíců samotné práce a dva měsíce kolaudace domu státní komisí. Pro zahájení procesu rekonstrukce je v prvé řadě nutné zřídit v objektu Bytové stavební družstvo (HK), protože město vydává povolení pouze pro HCC, která musí být vytvořena na dobu výstavby. K jeho vytvoření je potřeba alespoň 5 lidí. Ti, kteří se chystají dokoupit bydlení v tomto domě, vstupují do bytového družstva, zbytek obyvatel zůstává pouze vlastníky svých bytů. Bytové družstvo musí být v tomto případě registrováno u finančního úřadu, jeho činnost není předmětem daně. Pokud již v domě existuje společenství vlastníků domů, může existovat paralelně pro správu budovy.

Poté je nutné uskutečnit celkem 5 valných hromad obyvatel:

první – valná hromada o zapojení do programu;

druhá – zvážení vydání pozemku po celou dobu rekonstrukce, pozemek je převeden na developera na dva roky k provedení všech prací;

za třetí – diskuse o infrastruktuře budovy: jaký druh výtahů nainstalovat, jaká bude elektroinstalace a veškerá komunikace, jaká bude fasáda budovy atd. V této fázi je nutné spočítat všechny možné náklady;

Čtvrtým jednáním je výběr developerské společnosti, který zajišťuje pouze město.

Na všech těchto zasedáních musí být získána 2/3 většina hlasů.

Pátým setkáním je dodržování bezpečnostních opatření při práci. Někteří lidé budou chtít na celou dobu rekonstrukce odejít, jiní zůstanou v domě bydlet, ale musí dodržovat bezpečnostní opatření. Nebudete moci opustit byt, kdykoli budete chtít, ale pouze v určité hodiny. Navíc, bez ohledu na to, zda lidé nadále žijí v domě nebo se rozhodnou žít v pronajatém bytě, každá rodina dostává náhradu asi 40 tisíc rublů měsíčně. Nábytek z bytů není potřeba odstraňovat.

Před rokem, před zahájením renovace, bylo v Moskvě organizováno pouze 12 bytových družstev, která provedla rekonstrukci. V letošním roce již vzniklo 40 nových bytových družstev a lidé se začali scházet v přibližně 150 domech. Přestože za rok došlo k více než trojnásobnému nárůstu, pro Moskvu je to stále nepatrné množství. Hlavním důvodem je, že obyvatelé mají mezi sebou velmi špatné komunikační schopnosti. No, ne každý ví o takové možnosti, jako je rekonstrukce.

Valery Chernyshov se dvakrát týdně setkává s obyvateli pětipatrových budov

„Hlavním problémem jsme my sami, protože je pro nás velmi těžké dosáhnout dohod, málo věříme ve své vlastní síly a více věříme v negativitu, fámy a dohady. Máme spoustu strachů, možná se lidé moc dívají na televizi. Dokonce jsme sem vyvěsili plakát: “Vypněte televizi, zapněte mozek.” Strach nás paralyzuje, a proto za nás někdo rozhoduje. Pokud dům není zařazen do programu renovace, nemusíte čekat, až se za 20–25 let stane nebezpečným, musíte se rozhodnout, co s domem dělat. A rekonstrukce takovou příležitost poskytuje. Ale budete se muset smířit s prachem, hlukem a špínou,“ říká Valery Chernyshov.

Proto v první řadě potřebujeme tým proaktivních obyvatel, kteří proces spustí a začnou pracovat mezi sousedy, ujmou se organizace bytového družstva a vedou schůzky. Poté pozvaní specialisté provedou posouzení stavu domu.

Samotný dům se staví zvenčí s novými stěnami, které se stanou nosnými pro další podlaží. Díky těmto vnějším stěnám se zvětšuje plocha všech stávajících bytů v domě a změny stávající dispozice pro každý byt jsou posuzovány samostatně. Poté střechu rozeberou a položí na ni silnou krytinu. Poté je dům zastavěn dalším prostorem. V domě se vyměňují veškeré komunikace za nové a instaluje se výtah. Pro obyvatele domu jsou veškeré práce prováděny zdarma. Pokud si někdo z obyvatel chce koupit další bydlení v jednom z přidaných podlaží, pak v počáteční fázi jsou náklady na nové bydlení 86 tisíc rublů/m174. Tyto náklady se budou postupně zvyšovat podle plánu, ale pro obyvatele domu nepřekročí XNUMX tisíc rublů/mXNUMX.

Stropy ve všech podlažích musí být stejné a pokud je výška stropu v domě aktuálně 3 m, pak musí být stejné i v přistavěných podlažích. Po rekonstrukci se životnost domu prodlužuje o 100-150 let.

Mimochodem, obyvatelé několika domů na ulici. Shvernik, o kterém Activatica psala v březnu, už má jednání a už se pro ně připravují projekty rekonstrukce. V těchto domech existovaly výtahové šachty i v době, kdy byly postaveny, i když samotné výtahy nebyly. Po rekonstrukci s nástavbou budou do těchto šachet instalovány výtahy.

Definice pojmů „rekonstrukce“ a „generální oprava“

Hlavním dokumentem upravujícím činnosti územního plánování v Ruské federaci je Kodex městského plánování (dále jen Kodex městského plánování). Definuje všechny jeho právní aspekty – od postupu při provádění inženýrských průzkumů až po uvedení zařízení do provozu. Popisuje také postup vypracování, koordinace a schvalování projektové dokumentace budov, konstrukcí a liniových objektů.

Veškeré stavební práce jsou určitým způsobem klasifikovány, jejich nesprávná interpretace může vést k finančním ztrátám nebo jiným nežádoucím důsledkům. Jedna z nejkontroverznějších otázek je předmětem diskuse v tomto článku.

Podívejme se tedy na definice pojmů velkých oprav a rekonstrukcí:

Rekonstrukce investiční výstavby (§ 1 odst. 14 občanského zákoníku) – změna parametrů objektu nebo jeho částí (výška, počet podlaží, plocha, objem), včetně nástavby, rekonstrukce, rozšíření, jakož i výměny a (nebo) obnova konstrukcí nosných stavebních konstrukcí, s výjimkou výměny jednotlivých prvků takových konstrukcí za podobné nebo jiné prvky, které zlepšují vlastnosti takových konstrukcí a (nebo) obnova těchto prvků;

Definici rekonstrukce liniových objektů naleznete v § 1 odst. 14_1 občanského zákoníku.

Větší opravy projektů investiční výstavby (článek 1 odst. 14_2 občanského zákoníku) – výměna a (nebo) obnova stavebních konstrukcí objektu nebo prvků těchto staveb, s výjimkou nosných stavebních konstrukcí, výměna a (nebo) ) obnova technických podpůrných systémů a inženýrských sítí nebo jejich prvků, jakož i výměna jednotlivých prvků nosných stavebních konstrukcí za obdobné nebo jiné prvky, které zlepšují vlastnosti těchto konstrukcí a (nebo) obnova těchto prvků.

Definice velkých oprav liniových zařízení je uvedena v § 14_3 občanského zákoníku.

Co ovlivňuje přiřazení děl k jednomu či druhému typu?

Hlavním rysem rekonstrukčních prací je potřeba vypracování kompletního souboru projektové dokumentace včetně všech povinných úseků podle nařízení vlády Ruské federace č. 87.

Také ve většině případů bude nutné provést jeho vyšetření.

Kromě toho budete muset získat stavební povolení, pokud budou ovlivněny konstrukční prvky nebo jiné charakteristiky spolehlivosti a bezpečnosti zařízení a pokud budou během prací překročeny maximální přípustné parametry stavby (část 17.4 § 51 občanského zákoníku ).

Pokud je nutné získat stavební povolení, je také nutné po dokončení prací uvést zařízení do provozu.

Postup přípravy dokumentace pro rekonstrukci je v mnoha ohledech podobný zpracování takové dokumentace pro novostavbu – budete muset projít všemi stejnými fázemi. Více si o tom můžete přečíst v článku „projektová dokumentace“, který popisuje složení etapy P, potřebu jejího vývoje pro různé objekty, postup a vlastnosti složení státní a nestátní zkoušky a další nuance.

Při provádění větších oprav je v souladu s ustanovením 12_2 § 48 občanského zákoníku nutné zpracovat pouze ty části projektové dokumentace, které ovlivňují prováděné práce. Navíc v souladu s odstavcem 2 článku 51 občanského zákoníku není v tomto případě vyžadováno získání stavebního povolení.

Rovněž není požadováno uvedení zařízení do provozu po dokončení prací.

Poznamenejme, že přiřazení práce tomu či onomu druhu je v kompetenci vlastníka objektu nebo osoby odpovědné za jeho provoz. To má vliv i na účetnictví uvedené osoby, ale to je téma na úplně jiný článek a nebude se zde rozebírat.

Provádění rekonstrukčních prací bez stavebního povolení nebo pod rouškou velkých oprav je trestné ze zákona. V souladu s částí 1 článku 95 zákoníku o správních deliktech je za tyto akce pro právnické osoby stanovena pokuta ve výši 500 tisíc až 1 milion rublů nebo správní pozastavení činnosti po dobu až 90 dnů.

Značky charakterizující rekonstrukci projektu investiční výstavby

Pro začátek poznamenejme, že pro zařazení díla do tohoto typu stačí alespoň jeden znak, uvedený v definici pojmu „rekonstrukce“.

Například následující typy prací budou klasifikovány jako rekonstrukce:

• 1) Změna počtu podlaží budovy Znamená změnu počtu podlaží. Stojí za zvážení, že ne všechny části budovy jsou podlahy, například podkroví (na rozdíl od podkroví) není podlaha; V souladu s tím se při vybavování podkroví v půdním prostoru změní počet podlaží a stane se 1 dalším. V tomto případě zpravidla nebude vyžadováno stavební povolení (za předpokladu zachování konfigurace střechy). Pokud i střecha prochází rekonstrukcí a její úhel sklonu se byť jen nepatrně mění, pak se objem stavby zvětší nebo zmenší, což se také podepisuje na rekonstrukci.
• 2) Změna objemu stavby V tomto případě je nutné stavební povolení, protože dochází k úpravě části nosných konstrukcí a ke změně spolehlivosti konstrukce.
• 3) Výměna a (nebo) obnova nosných stavebních konstrukcí, s výjimkou obnovy/výměny jejich jednotlivých prvků za obdobné nebo vylepšené Pokud při demolici objektu zůstane alespoň jeden konstrukční prvek, pak již nebudou veškeré následné práce se týkají novostavby, ale rekonstrukce, protože část objektu je zachována. Jaké provedení a v jakém objemu je zcela jedno. I když budovu zcela zbouráte a postavíte novou se stejnými vlastnostmi, bude to stále považováno za rekonstrukci. A pouze v případě úplné demolice starého objektu a výstavby nového, odlišného od toho, který na tomto místě existoval dříve, lze dílo považovat za novostavbu.

Hranice mezi rekonstrukcí a velkými opravami

Podle definic těchto pojmů spočívá rozdíl v počtu nahrazovaných konstrukčních prvků.

Velké opravy – výměna části nosných konstrukcí nebo jejich jednotlivých prvků. De jure, když je vyměněno 99 % trámů, můžeme říci, že tento typ práce je generální opravou. Nebudete tedy muset vypracovat úplnou sadu projektové dokumentace v souladu s nařízením vlády Ruské federace č. 87, získat stavební povolení a uvést zařízení do provozu.

Stručně o rekonstrukcích a generálních opravách liniových zařízení

Kritéria, která určují hranici mezi rekonstrukcí a většími opravami liniových objektů, jsou: změny třídy, kategorie, původně stanovené ukazatele fungování objektu, změny hranic přednosti nebo bezpečnostních zón.

V tomto článku se nebudeme podrobně zabývat nuancemi rekonstrukcí a velkých oprav lineárních objektů a omezíme se na jeden klasický příklad: pokud se chystáte postavit jakýkoli objekt vedle dálnice (čerpací stanice, myčka aut atd. ), pak budete muset provést vstupy a výstupy, které pravděpodobně ovlivní kapacitu. Změnit se může i přednost v jízdě. Proto je někdy, formálně, legálně, při výstavbě takových objektů nutné rekonstruovat lineární objekt.