Koupě domu nebo stavba soukromého domu – která možnost je výhodnější

Mnoho lidí si chce pořídit vlastní venkovský dům. Po naspoření potřebného množství peněz nebo rozhodnutí vzít si hypotéku se člověk nevyhnutelně rozhodne pro rozumnou otázku: co je levnější – koupit venkovský dům nebo postavit soukromý dům. Většina lidí by samozřejmě nejraději postavila svůj vysněný domov od základů, ale kvůli krizi a nedostatku surovin je tento úkol mnohem obtížnější. Rozhodli jsme se porovnat, kolik stojí stavba nového domu nebo nákup hotového domu s přibližně stejnými vlastnostmi. Navrhujeme, abychom spolupracovali na pochopení proveditelnosti obou možností.

Náklady na výstavbu a nákup hotových domů

Podle odborníků na ruský trh s nemovitostmi je z finančního hlediska stále výhodnější varianta výstavba nového venkovského domu, i když se to týká především rozpočtového rámového bydlení. Pokud vezmeme v úvahu objekty o rozloze asi 150 metrů čtverečních, pak v průměru budete muset utratit od 7 milionů rublů. Za tuto částku lze postavit dům plně vhodný k celoročnímu bydlení (se všemi inženýrskými sítěmi, topením a dokonce i malou garáží).

Stojí za zvážení, že mnoho majitelů předměstských pozemků investuje do výstavby pouze do výstavby samotné „krabice“, a proto budou později čelit velkým zklamáním, když v závěrečných fázích projektu dojde k prudkému nárůstu odhadu kvůli nákladům na připojení kanalizace, plynu a vytápění.

S přihlédnutím k údajům z webu CIAN jsme sestavili tabulku, ve které jsme porovnali náklady na výstavbu a nákup hotového bydlení. Při sestavování seznamu jsme vzali v úvahu domy 140-160 m2 s elektřinou, plynem a kanalizací, které se nacházejí v Moskevské oblasti před výstavbou v roce 2015.

Je třeba poznamenat, že cena hotových domů zahrnuje také náklady na pozemek, který se při přibližování k Moskvě prodražuje – v nejbližším moskevském regionu může cenovka dosáhnout 3–7 milionů rublů. Navíc si kupující nemůže vybrat lokalitu – bude si muset vybrat místo, kde již bylo bydlení postaveno.

Mnoho lidí si chce koupit hotové bydlení, protože se nechtějí zabývat stavebními pracemi a starat se o zvýšení nákladů. V procesu hledání však mnoho lidí čelí problému nemožnosti kombinovat všechny požadované parametry:

• výhodná poloha (ve vybrané lokalitě nebo oblasti);
• příznivé okolí (v blízkosti lesa, řeky nebo jezera);
• stav pozemku;
• dostupnost komunikací;
• typ nosných konstrukcí (materiál stěny);
• počet podlaží, plocha, dispozice atd.

Z tohoto důvodu musíte být připraveni „obětovat“ jedno nebo několik kritérií ve prospěch ostatních. Pokud stavíte dům od nuly, stačí najít vhodný pozemek a samotná stavba může být postavena dle vašeho přání.

Čekací doba na bydlení

Lidé velmi často potřebují vlastní domov „tady a teď“ kvůli různým pracovním nebo rodinným okolnostem. V takových situacích je jediným možným řešením pořízení hotového bydlení. Pokud investor nikam nespěchá, může čekat na „svou“ opci několik měsíců nebo i let. V tomto případě je ale přece jen lepší dát přednost stavbě vlastního vysněného bydlení.

Doba výstavby závisí na mnoha faktorech: technologie, složitost projektu, roční období atd. Pokud tedy lze srubové domy stavět i v zimních měsících, pak budou plynové bloky v mrazu mnohem dražší, protože je nutné zajistit dostatečné vytápění.

Stavba rámu nebo dřevěného domu trvá asi 5 měsíců. Dřevěné bydlení navíc navíc vyžaduje čas na smrštění (ideálně rok) – teprve poté je možné ho obsadit. Někdy může být stavba dokončena do 1 měsíce, ale instalace inženýrských sítí stále trvá v průměru až šest měsíců. Pokud chcete postavit zděný dům, z pórobetonových tvárnic nebo keramických tvárnic, budete muset strávit asi 8-10 měsíců.

Seznam hlavních stavebních prací

Vypracování odhadu je pečlivý a složitý proces, který vyžaduje dobrou znalost stavebních technologií. Abyste předešli zklamání, je lepší objednat vytvoření projektu od profesionálů. Chcete-li této problematice alespoň trochu porozumět, doporučujeme stručně si prohlédnout seznam provedených stavebních prací (seznam je relevantní pro standardní i individuální projekty):

1. Přípravná etapa (vyklizení území, kde se bude nacházet budoucí bydlení).
2. Stavba základů, montáž vložených prvků.
3. Konstrukce stěn v prvním patře.
4. Montáž mezipodlažních podlahových desek.
5. Konstrukce stěn ve druhém patře.
6. Konstrukce střechy.
7. Výstavba vnitřních příček domů.
8. Výroba a montáž schodišť.
9. Montáž oken a vchodových dveří.
10. Uspořádání terasy, technické místnosti, přístřešek pro auto.
11. Provádění fasádních obkladů.
12. Úpravy místního prostoru (ploty, parkoviště, cesty).
13. Provádění hrubých úprav prostor.
14. Montáž elektroinstalace a osvětlení.
15. Montáž inženýrských sítí (topení, větrání, vodovod, kanalizace).
16. Instalace externích komunikací (plynovod, septik atd.).
17. Finální dokončovací práce v interiéru.
18. Terénní úpravy areálu, uspořádání krajinářského designu.

Seznam doplňkových prací

Když jste se rozhodli postavit venkovský dům od nuly, je důležité se připravit na dodatečné výdaje. Mnohé z nich jsou malé, ale návštěvy různých úřadů vyžadují spoustu času (shromáždit působivý balík dokumentů, získat povolení). Měli byste být připraveni i na další výdaje:

• Příprava komunikací: vrtání studny (od 200 tisíc rublů), instalace septiku (od 25 tisíc rublů), dodávka plynu (od 200 tisíc rublů), dodávka elektřiny (zatím od 18 tisíc rublů).
• Uspořádání slepé oblasti rok po výstavbě domu – pokud má dům plochu 150 metrů čtverečních, bude tato práce stát od 50 tisíc.
• Úprava dvora: vyrovnání plochy, výsadba stromů, keřů, úprava záhonů, instalace plotů. Nejjednodušší plot s branami a samostatnou brankou z profilovaných plechů pro pozemky o rozloze 12 akrů bude stát 150-200 tisíc.
• Vnitřní úprava domu (v případě rámových a kamenných budov) – náklady jsou srovnatelné s běžnou rekonstrukcí města, závisí na osobních preferencích majitele domu.
• Vnější úprava (povinná pro kamenné a rámové domy) – nákup vlečky pro 150metrový dům bude stát 80–120 tisíc rublů.
• Stavba kůlny, nákup zahradní techniky – tato výdajová položka činí 40 tisíc rublů.
• Uspořádání parkovacího místa: plocha je pokryta pískem, vylita betonem nebo položena dlažebními deskami (nákup bude stát od 20 tisíc).

Jaká jsou rizika samostatné výstavby?

Abychom rozumně vyhodnotili všechna rizika, stojí za to uvést smutnou skutečnost: náklady na stavební materiály po celý rok 2021 rostou a tento trend se zvýšil pouze v první polovině roku 2022. Kvůli nestabilitě kurzu rublu na pozadí současné politické situace jsou dovážené stavební materiály stále dražší. Kvůli tomu bude výstavba soukromého bydlení od nuly pravděpodobně v příštích měsících trhat cenové rekordy.

Abychom jasně vyhodnotili všechna rizika, doporučujeme zvážit následující příklad: zásoby pěnových a plynových bloků v ruských skladech docházejí, a pokud minulý rok nákup začal na 3 9 rublech, pak v aktuální sezóně musíme zaplatit 11 tisíc a tato cena se ještě nestabilizovala (podle předpovědí může nákup dosáhnout XNUMX tisíc rublů). Náklady na inženýrské systémy se také zvýšily „dobře“, například ceny elektrických zařízení se téměř zdvojnásobily.

Obecně v posledních měsících došlo k nárůstu cen stavebních materiálů o 50-60 procent.

V takové situaci je velmi obtížné při sestavování odhadu předvídat možné zvýšení nákladů na materiál a nákladů na platby za služby stavebníků. Z tohoto důvodu mají dodavatelé plné právo jednostranně zvýšit náklady na zakázky, pokud se ceny stavebních materiálů zvýší alespoň o 10 %.

Růst cen stavebních materiálů však není zdaleka jedinou „úskalí“ při stavbě venkovského domu „od nuly“. Mnoho majitelů soukromých domů, kterým se podařilo dokončit stavbu před rokem 2022, často chce provést změny v interiéru, krajinářském designu atd. Přesun příčky, zvětšení plochy šatny, položení nových dlaždic v koupelně – to je jen malý seznam možných “vylepšení”. Existuje také mnoho nových „přání“: altány, výsadba trávníku, úprava jezírka s fontánou, výměna fasádního obkladu atd. To vše „zatěžuje“ konečné náklady projektu.

Dalším obtížným úkolem ve fázi výstavby soukromého domu jsou neustálé výlety do příměstské oblasti, aby dohlížely na tým pracovníků. Je nesmírně důležité dobře rozumět technologii výstavby, hlídat kvalitu a správnost hlavního díla, zohledňovat připomínky atd. A nutit tým předělávat špatně provedenou práci může být hotová noční můra. To vše vyžaduje vážné finanční náklady, spoustu času, úsilí a nervů.

S takovým pečlivým přístupem si můžete být jisti, že dům je postaven přesně tak, jak si přejete.

Aby byla veškerá práce dokončena efektivně a ve stanoveném časovém rámci, je důležité najít čestné, odpovědné a profesionální dodavatele. Nejprve byste měli věnovat pozornost cenám stavitelů. Příliš „levní“ pracovníci by vás měli upozornit, protože v takovém případě často můžete narazit na nezkušené specialisty, kteří přinesou pouze negativa. V praxi mnoho levných týmů pracuje na poloviční výkon, nedodržuje termíny a ničí materiály. Ale nemá smysl ani přeplácet, takže zde platí pravidlo „zlatého středu“.

Kromě ceny se při výběru stavebníků vyplatí prostudovat i recenze skutečných klientů. Nejlepší je využít doporučení příbuzných, přátel, kolegů nebo známých, kteří si také postavili vlastní bydlení. Abyste se ochránili před riziky, měli byste se zhotovitelem podepsat oficiální smlouvu, která jasně stanoví seznam prací, termíny realizace projektu a další důležité body.

Rizika v případě koupě hotového domu

Pokud nechcete trávit čas a úsilí stavbou, můžete se poohlédnout po již postaveném bydlení. Za úvahu ale stojí, že v tomto případě plánujete koupi nemovitosti, které se současný majitel rozhodl vzdát. Jak ukazuje praxe, minimálně ve třetině případů jde o prodej kvůli nějakým vadám v domě. A identifikace skutečných nevýhod je téměř vždy nejobtížnějším úkolem.

Například dům může být prodán údajně z důvodu rozvodu manželů, kteří jsou vlastníky. Ve skutečnosti je „rozvod“ jen zástěrka skutečného problému: neopravitelné praskliny v základech, prosakující střecha, sousedé, kteří pijí, vedou nemorální životní styl atd.

Většina kritických problémů je samozřejmě řešitelná, ale náklady na taková „řešení“ mohou být velmi vysoké. Z tohoto důvodu byste měli být při „kontrole čistoty“ vašeho domova nebo nemovitosti mimořádně pečliví.

Při koupi hotového nového bydlení od developera byste neměli ztrácet ostražitost. V takových případech vždy existuje riziko, že budete dělat práci „ne pro sebe“. Úspora stavebních materiálů, porušení stavebních technologií – to není zdaleka úplný seznam možných problémů, které mohou v blízké budoucnosti přinést vážné negativní důsledky.

Proto je nutné využít služeb stavebních odborníků, kteří dokážou střízlivě a profesionálně posoudit kvalitu nemovitosti. Dokončení studie trvá asi dvě hodiny a náklady na takové služby jsou poměrně dostupné – 5–10 tisíc rublů. Pomoc specialisty vás navíc může ochránit před vážnými problémy a značnými finančními náklady.

Chcete-li najít dobrého stavebního odborníka, můžete použít speciální burzy. Přednost by měla být dána specialistům s mnoha doporučeními a recenzemi.

I když odborník na domě najde nějaké vady, neměli byste jeho koupi hned odmítnout. Jak ukazuje praxe, když je majitelům nemovitostí sdělen seznam existujících „mínusů“ (zejména skrytých), jsou ochotni jim vyjít vstříc a dohodnout se na dobrém obchodu.

Individuální výběr každého

I po podrobné analýze všech vlastností, výhod a nevýhod koupě hotového domu a stavby domu svépomocí je nesmírně těžké jednoznačně říci, která varianta je výhodnější. Výběr konkrétního řešení závisí na mnoha faktorech:

• finanční složka;
• schopnost pravidelně cestovat na místo;
• touha „bojovat“ se staviteli;
• obavy ze setkání se skrytými „nevýhodami“ bydlení atd.

Výběr se provádí přísně individuálně. Mnoho lidí dává přednost tomu, aby si dům postavili sami, koupili si vhodný pozemek, vzali si zvýhodněnou hypotéku na stavbu od akreditovaných dodavatelů, přičemž riskují časovou ztrátu a trpí rostoucími cenami materiálu a práce. Současná krize není v Rusku zdaleka první a ne poslední, takže výstavba „od nuly“ nikdy neztratí poptávku. Kromě toho budou nemovitosti vždy žádané, protože cihla je mnohem spolehlivější než směnný kurz rublu. Proto, pokud si chcete postavit „ideální“ domov a jste připraveni udělat vše pro to, aby se váš sen stal skutečností, vezměte svůj osud do svých rukou a začněte dosahovat svých cílů!

Přečtěte si novinky našeho časopisu ve vhodném formátu na jedné z našich publika: