Společné nebo vlastní: kdo zaplatí povodeň v bytě po neoprávněných opravách – novinky

Zákonodárce jasně rozlišuje mezi společným a individuálním majetkem. Stoupačky topení nebo vodovodu, přestože jsou umístěny v bytě, patří podle zákona do společného majetku: slouží pro potřeby všech obyvatel domu. V případě havárie musí řídící organizace nahradit škodu. Zaplatí ale, když si majitel bytu opravil komunikace sám?

Tuto otázku musel nedávno řešit krajský soud v Chabarovsku. Victoria Frankova* a Yulia Khitrova* podaly žalobu na správcovskou společnost Northern Okrug poté, co řada bytů v jejich budově byla zaplavena horkou vodou kvůli rozbité stoupačce topení. U soudu požadovali náhradu škody a náklady na vyšetření a pokutu – asi 110 000 rublů. ve prospěch všech. Průlom nastal v bytě Frankové, která předtím nezávisle, bez zapojení správcovské společnosti (MC), vyměnila stoupačku a radiátor v bytě.

Okresní soud odmítl vyhovět požadavkům stěžovatelů s odkazem na skutečnost, že se Franková v rozporu s pravidly nedohodla na opravách se správcovskou společností. Soud rovněž dospěl k závěru, že jelikož jsou stoupačky umístěny v bytech, nepatří do společného jmění. Žalobci rozhodnutí napadli.

Ve vyjádření k odvolání uvedli, že k průrazu nedošlo z důvodu opravy, ale z důvodu nesledování topného systému. Tato situace byla potvrzena prohlídkou s odkazem na opotřebení potrubí. Franková také trvala na tom, že není fyzicky schopna vyměnit stoupačku sama. To může udělat pouze zaměstnanec správcovské společnosti, zdůraznili majitelé bytů, který má přístup do sklepa, kde jsou ventily umístěny.

Žalobcům bylo v odvolání vyhověno. Soud odkázal na Pravidla pro údržbu společné věci v bytovém domě a připomněl, že vnitropodnikové inženýrské sítě jsou společným majetkem, přestože stoupačky jsou umístěny v bytech. To znamená, že za jejich údržbu odpovídá správcovská společnost a kompenzuje ztráty v důsledku nekvalitních poskytovaných služeb.

13. prosince, 11 hodin.
27. června, 15:01

Po zjištění, že stoupačka topení byla vyměněna z litiny na propylen, zástupci společnosti Northern District Management Company nezaznamenali, že žalobce sám změnil zařízení, jak uvedli v odvolání. Přitom podle pravidel pro technický provoz bytových domů musí být dveře do sklepa uzamčeny, klíče si musí ponechat ti, kdo odpovídají za údržbu domu. Obyvatel domu nemohl práce provést sám, uzavřel soud. To znamená, že odpovědnost nese správcovská společnost. Soud rozhodnutí prvního stupně zrušil a přijal nové, vyhovějící požadavkům žalobců.

Sergej Sergejev z MKA “Arbat” připomíná: ačkoli vlastník má na základě ustanovení 12 Pravidel pro údržbu společného majetku č. 491 právo provádět úkony pro údržbu a opravy společného majetku samostatně, popř. se zapojením správcovské společnosti nebo dodavatele existují druhy prací, které nemůže vykonávat bez dohody se správcovskou společností nebo sousedy.

Jakou práci musí vlastník koordinovat se správcovskou společností?

– provádění změn v inženýrských komunikacích a vnitropodnikových inženýrských systémech stanovených projektem;

– vypuštění chladicí kapaliny z topného systému bez povolení dodavatele;

– demontáž nebo vypnutí topných těles;

– zvětšení topné plochy topných zařízení instalovaných v obytné oblasti nad parametry uvedené v dokumentaci atd.

Článek 35 Pravidel poskytování veřejných služeb č. 354.

V kauze Frankova správcovská společnost spoléhala na to, že vlastník dílo neschválil. Je to však společnost, která musí kontrolovat jejich kvalitu. Obžalovaní však neprokázali poškození potrubí jednáním majitele bytu. Obecně není zásadní, kdo a jak nahradil stoupačku, poznamenává Artem Vasilevich, zástupce vedoucího oddělení soudní a projekční práce společnosti Don-Stroy Invest JSC: správcovská společnost je povinna pravidelně kontrolovat veškerý majetek, který byl svěřen k tomu.

15. prosince, 18 hodin.

Reakce soudu však není známa, pokud bychom mluvili o pracích, které je teoreticky a technicky možné provést bez oznámení trestního zákoníku – například výměna stoupačky teplé vody v létě při odstavení vody. V tomto případě může být nedostatek papírového potvrzení takového schválení pro majitele nákladné, varuje Sergey Sergeev. V praxi dochází k případům, kdy majitelé domů kompletně přebudují inženýrské sítě uvnitř areálu a je poměrně obtížné určit, co je společným majetkem a co ne, potvrzuje i Artem Vasilevič: „V tomto případě se soud s největší pravděpodobností přikloní na stranu způsobené škody.“ a zaváže vlastníka k náhradě škody, přičemž mu přičítá riziko rekonstrukce inženýrských systémů.“

Výše uvedený koncept je použitelný pro všechny takové spory: správcovská společnost je odpovědná za údržbu společného majetku bez ohledu na to, kde se tento majetek nachází. Majitele je možné činit odpovědným pouze v případě, že je prokazatelné, že škoda byla způsobena právě jeho protiprávním jednáním. Navíc je nutné přistupovat k procesu dokazování a shromažďování důkazů se zvláštní péčí, což může být pro správcovské společnosti problematické, poznamenává Sergeev.

* – jména a příjmení účastníků procesu byla redakcí změněna.

Vodovodní a kanalizační potrubí v bytovém domě patří zčásti vlastníkům domu a zčásti patří do společného majetku domu. Kde je ale přesně vymezena odpovědnost? Tento problém se často stává příčinou sporů a konfliktů, zejména pokud dojde k nehodě a dojde ke škodě na majetku.

Mnoho lidí se domnívá, že správcovská společnost je zodpovědná za všechna potrubí v bytě nebo až za měřiče. To je špatně. Vodoměry se zpravidla nacházejí v oblasti odpovědnosti obyvatel a nepatří do společného majetku (správcovská společnost je odpovědná pouze za něj). „Znakem společného vlastnictví je, že tento objekt slouží více než jednomu bytu. Například baterie bez uzamykacích zařízení (kohoutek), pokud ji odříznete, zatopíte všem a přestane fungovat topení. (Taková) baterie je součástí topného systému a společného majetku,“ komentoval Roman Kazakov, předseda koordinační rady veřejného hnutí „Lidová kontrola v bydlení a komunálních službách“. Pokud jde o potrubí přívodu teplé a studené vody, bilanční hranicí mezi vlastníkem a provozní organizací je první uzavírací ventil na odbočce ze stoupačky. Tedy kohoutek, který uzavře průtok vody do konkrétního bytu. Společným majetkem je i samotné uzamykací zařízení (faucet).

Stoupačky studené a teplé vody až k prvnímu kohoutku jsou tedy společným majetkem v rozvaze správcovské společnosti a odbočky po kohoutku jsou již v odpovědnosti vlastníka bytu. Obdobné oddělení je s kanalizací. Toaleta patří majiteli bytu a odpaliště, kterým je napojeno na systém, je součástí společného majetku. Toto upravuje odstavec 5 vlády Ruské federace č. 491 „O schválení Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě“. „Nic jiného ohledně odpovědnosti za majetek nelze ve smlouvě se správcovskou společností sjednat. Správcovská společnost nemá právo zhoršovat situaci obyvatel tím, že by na ně přenášela odpovědnost za údržbu společného majetku,“ docentka Oksana Vasilyeva, docentka katedry právní regulace hospodářské činnosti na Finanční univerzitě při vládě Ruská federace, komentoval Sibnet.ru.

Kdo je zodpovědný za měřiče?

„Vybavení bytových prostor měřicími zařízeními, uvedení instalovaných měřicích zařízení do provozu, jejich řádný technický provoz, bezpečnost a včasnou výměnu musí zajistit vlastník bytového prostoru,“ uvádí vláda Ruské federace č. 354.

Jak se liší toalety?

Ale zapečetí měřidla trestního zákoníku, tedy potvrdí, že jsou v dobrém stavu. „Pokud je měřič mimo provoz, měli byste o tom okamžitě informovat správcovskou společnost a zapamatovat si poslední číslice na něm. Pokud stále existuje záruka, pak je lepší kontaktovat prodejce a požadovat opravu nebo výměnu zařízení,“ doporučila Vasilyeva. Pokud je však za poruchu vinen sám majitel bytu, bude muset nezávisle nainstalovat nový měřič na vlastní náklady. A pak zavolat specialistu z trestního zákoníku na zapečetění.

Kdo opravuje a hradí škody?

„Pokud dojde k poruše společného majetku, musí jej správcovská společnost opravit. Vzhledem k tarifu, který zahrnuje údržbu a běžné opravy tohoto společného majetku,“ uvedl znalec. Podle zákona není možné účtovat vlastníkovi bytu (na jehož území došlo k úniku) za opravu společné stoupačky, která je zahrnuta v rozvaze správcovské společnosti. Pokud člověk zatopí sousedům kvůli poruše společných domovních potrubí, pak je v podstatě odpovědná správcovská společnost. Správcovská společnost musí provést opravy a nahradit škody sousedům, kteří byli zaplaveni, protože povodeň byla její vinou. “Pokud byli sousedé zaplaveni, protože potrubí majitele bytu bylo mimo provoz, pak opravy, stejně jako kompenzace zaplavených sousedů, probíhají na jeho náklady,” uzavřela Vasilyeva.