TOP 6 pokynů pro nákup nemovitostí v roce 2024. Prémiové a levné lokality

Investice do nemovitostí v zahraničí se stává stále oblíbenějším způsobem, jak ušetřit a navýšit finanční prostředky. Jak si ale vybrat ten nejlepší směr? V tomto článku se společně s tržní expertkou, ředitelkou zahraniční realitní kanceláře „Vip Realty Club“ Jekatěrinou Kotlyarovou, podíváme na šest zemí, které zajímají investory ze zemí mimo Evropskou unii, a vysvětlíme, proč právě tyto oblasti jsou dnes nejatraktivnější.

Ekaterina Kotlyarova je ředitelkou zahraniční realitní kanceláře „Vip Realty Club“, vedoucí komunity rusky mluvících odborníků ve více než 18 zemích.

Obsah:

1. Gruzie
2. Severní Kypr
3. Thailand
4. Indonésie (Bali)
5. Spojené arabské emiráty
6. Turecko
7. Šest nemovitostí v oblíbených destinacích

Gruzie

V současnosti zaujímá Gruzie jednu z předních pozic mezi zeměmi pro investice. Dvě hlavní oblasti poptávky jsou Tbilisi a Batumi. Zde jsou hlavní důvody zájmu investorů:

• Gruzie zažívá působivý růst na svém trhu s nemovitostmi. Průměrná míra růstu je 30%-50% ročně.
• Nízký vstupní práh. Na pobřeží Batumi můžete začít investovat s pouhými 30 000 dolary, což tuto zemi zpřístupňuje mnoha investorům. Navíc registrace vlastnictví nakoupené nemovitosti na ministerstvu spravedlnosti trvá pouze jeden den, což značně zjednodušuje postup.
• Není potřeba potvrzovat původ prostředků použitých na nákup.
• Žádná daň z nemovitosti.
• Garantovaný výnos je 5%

Nákup nemovitosti v Gruzii za částku přes 100 000 dolarů otevírá možnost získat povolení k pobytu. Investoři mohou také využívat bezvízový vstup a zůstat v zemi 364 dní v roce, což jim dává svobodu pohybovat se a spravovat své investice.

Mezi potenciální rizika patří zpomalení růstu cen nemovitostí.

Byty v Tbilisi jsou dražší než v Batumi a většinou se prodávají bez rekonstrukce. Cena bytu do značné míry závisí na třídě budovy a lokalitě.

Díky přílivu imigrantů do země a rychlému rozvoji ekonomiky ceny nájmů v Tbilisi raketově vzrostly. V důsledku toho ziskovost nemovitostí přesáhla 10 %.

Kromě toho nezapomeňte, že Tbilisi je hlavním městem Gruzie a v hlavních městech jsou nemovitosti vždy žádané. Lidé sem přicházejí bydlet, pracovat a studovat, takže další zvyšování hodnoty nemovitostí je nevyhnutelné.

Severní Kypr

Další zajímavou destinací je nyní Severní Kypr, kde turistická sezóna trvá 6-7 měsíců. Na rozdíl od Gruzie je však bezvízový vstup možný pouze po dobu 90 dnů.

Důvody zájmu investorů o koupi nemovitosti na Severním Kypru:

• Systém bezúročných splátek až na 84 měsíců, což odpovídá 7 letům. Platba může být provedena různými způsoby, včetně kryptoměny, bankovního převodu a hotovosti
• Není třeba potvrzovat původ finančních prostředků.
• Rodiny mají možnost získat povolení k pobytu na 1 rok po zaplacení 30 % ceny nemovitosti.
• Nemovitost se pronajímá s kompletním servisem včetně oprav a částečného vybavení.
• Možnost získat mezinárodní vzdělání a otevřít si vlastní podnikání činí tuto zemi atraktivní pro dlouhodobé plány a rozvoj.

Ceny v posledních letech výrazně vzrostly a nyní začínají na zhruba 96,000 8 dolarech. Garantovaný nájem od developera – XNUMX %.

Existují také rizika. Status neuznaného státu vzbuzuje u některých investorů pochybnosti, jiné naopak láká růstový potenciál.

Thailand

Thajsko přitahuje ročně 25-30 milionů turistů, což z něj činí ideální investiční destinaci. Regiony Phuket a Pattaya jsou hlavním zájmem zahraničních investorů. Phuket je prosperující investiční trh, zatímco Pattaya zažívá rostoucí ceny nemovitostí.

Je třeba mít na paměti, že nákup nemovitosti v jihovýchodní Asii zahrnuje neobvyklou formu vlastnictví. Investoři si mohou vybrat mezi dvěma formami vlastnictví: Freehold (plné vlastnictví) a Leasehold (vlastnictví na 90 let).

• Země je přátelská k zahraničním investorům a má pohodlnou infrastrukturu pro mezinárodní převody peněz, což usnadňuje finanční správu.
• Celoroční příjem je jednou z klíčových výhod.
• Byty jsou obvykle vybaveny kompletní designovou úpravou, která šetří čas a prostředky. Bonusem navíc jsou nízké náklady na registraci nemovitosti.
• Garantovaný výnos je 6-8% při pronájmu a 30% při koupi ve fázi výstavby.

Od 1. listopadu 2023 do 30. dubna 2024 mohou občané Ruska, Běloruska a dalších zemí vstoupit bez víz po dobu 90 dnů. Pokud jde o dlouhodobé vízum (obdoba povolení k pobytu), uděluje se při nákupu nemovitosti na částku 300,000 XNUMX USD nebo více.

Ceny nemovitostí v Pattayi začínají od 50,000 120,000 dolarů a v Phuketu od XNUMX XNUMX dolarů.

Rizika pro investory jsou minimální, pokud zvolí správnou lokalitu a spolehlivého developera. Je také důležité vzít v úvahu, že v Pattayi lze nemovitosti pronajímat pouze dlouhodobě nebo prostřednictvím správcovské společnosti.

Indonésie (Bali)

Bali, považované za jednu z nejoblíbenějších a nejmalebnějších dovolenkových destinací, je také výborným místem pro investice. Turistická sezóna zde trvá 365 dní v roce.

Indonésie, zejména Fr. Bali je relativně nový region pro investice s vysokým potenciálem růstu. To je způsobeno omezenou oblastí pro rozvoj.

Turistické lokality na ostrově jsou často z 80–90 % obsazeny, což zajišťuje stálou poptávku po nemovitostech a stabilní příjem. Omezená půda vede k neustálému nárůstu nákladů – 15–20 % ročně, zatímco čistý zisk z pronájmu bydlení na Bali je 11–15 % ročně

Stejně jako v Thajsku si zde můžete vybrat formu vlastnictví: Freehold nebo Leasehold. A tady jsou také všechny nemovitosti na ostrově. Bali je k pronájmu kompletně zařízený, na klíč.

Pro občany třetích zemí stojí vízum při příjezdu 35 USD. Vízum je platné 30 dní (lze prodloužit o dalších 30 dní). Existuje také obdoba trvalého pobytu, která se vydává na 5 let.

Ceny nemovitostí začínají na 130,000 10 USD. Garantovaná ziskovost – XNUMX %.

Rizika. Jedná se o nový trh s nerozvinutým jádrem developerů, z nichž někteří mají špatnou kvalitu výstavby a služeb. Kromě toho existuje mnoho nuancí registrace – například forma vlastnictví Freehold je možná pouze při registraci jako právnická osoba.

Spojené arabské emiráty

Spojené arabské emiráty jsou považovány za jednu z nejstabilnějších ekonomik na světě, která investorům poskytuje spolehlivost a bezpečnost jejich investic. Spojené arabské emiráty jsou také známé svou vysokou úrovní bezpečnosti. Promluvme si podrobněji, proč je nákup nemovitosti v SAE pro investory zajímavý:

• Většina druhů příjmů není zdaněna.
• Vládní organizace jako Dubai Land Department (DLD) a Real Estate Regulatory Authority (RERA) chrání zájmy investorů a zajišťují zákonnost transakcí.
• Investoři mohou získat pobyt v SAE na dlouhou dobu – až 10 let.
• Rezidentní vízum na 2 roky (s možností prodloužení) při nákupu nemovitosti od 205,000 XNUMX $. Toto vízum dává právo žádat o pobyt dalším členům rodiny v rámci sponzorského programu.
• Rezidentní vízum na 10 let při nákupu nemovitosti od 545,000 XNUMX USD. Umožňuje vám sponzorovat rodiny, domácí personál a kvalifikované pracovníky.
• Investoři mohou nakupovat nemovitosti v SAE na dálku pomocí různých metod převodu finančních prostředků.
• Vývojáři ve Spojených arabských emirátech často poskytují flexibilní platební plány se splátkami až 84 měsíců, což vám umožňuje splatit část splátkového plánu prostřednictvím plateb za pronájem. Při nákupu nemovitosti developer v Ras al Khaimah vydává vízové ​​balíčky a obchodní licence pro dvě osoby na 3 roky s prodloužením až na 12 let jako bonus.

Ceny začínají od 150,000 6 $. Garantovaný příjem z pronájmu nebo návratnost investice – 8-XNUMX % ročně z investovaných prostředků (u určitých projektů).

Prémiové lokality poskytují vysokou návratnost investic – až 17 % ročně.

V současné době dochází k aktivnímu rozvoji trhu s nemovitostmi v dalších emirátech – Abu Dhabi, Ras Al Khaimah, Sharjah. Zahájení výstavby prvního a jednoho z největších kasin ve Spojených arabských emirátech v Ras Al Khaimah přispívá k mnohonásobnému nárůstu nákladů na nemovitosti a pronájmy v tomto regionu.

Navzdory stabilitě, bezpečnosti a politické neutralitě jsou zde i rizika, včetně: zákonem zakotveného práva developerů odložit výstavbu až o 12 měsíců.

Turecko

Turecko přitahuje pozornost globálních investorů jako jedna z nejslibnějších zemí pro investice do nemovitostí, i když turecký trh s nemovitostmi je v současnosti zamrzlý (především kvůli problémům se získáním povolení k pobytu).

Türkiye slibuje investorům spolehlivé a vysoké příjmy z pronájmu. Některé projekty v Turecku nabízejí garantovaný nákup nemovitosti, což poskytuje další úroveň ochrany a jistoty.

S , investoři a jejich rodiny mohou stále získat povolení k pobytu a dokonce i občanství. Nyní je však lepší tuto otázku objasnit, protože existují „otevřené“ a „uzavřené“ oblasti pro získání povolení k pobytu při nákupu nemovitosti. Zároveň připomínáme, že minimální vstupní hranice pro získání povolení k pobytu při nákupu nemovitosti v Turecku je aktuálně 200,000 XNUMX USD (více podrobností).

Ceny nemovitostí – od 50,000 5 Euro. Garantovaný výnos z pronájmu 7-XNUMX% ročně. Existuje zaručená ziskovost z dalšího prodeje s opcí zpětného odkupu. V Turecku je také možné prodat nemovitosti v akciích.

Možná rizika: hlavní otázkou pro investora je potenciál růstu cen. V některých regionech došlo v roce 2023 ke skokovému nárůstu cen až o + 100 %, ale v současné době může trh v řadě regionů stagnovat. Také změny v zákonech týkajících se doby pobytu a povolení k pobytu nevyhnutelně vedou ke zpomalení trhu.

Šest nemovitostí v oblíbených destinacích

Abychom to shrnuli, těchto 6 zemí je v současnosti mezi investory největší poptávkou, zejména ze zemí mimo Evropskou unii. Volba padá na jednu nebo druhou zemi v závislosti na cíli, cílech a rozpočtu investora. Přitom za klíčové faktory při výběru investiční nemovitosti považuji potenciál ziskovosti při dalším prodeji a pronájmu a také snadnost získání povolení k pobytu a možnost života bez víza. Dalšími prioritními faktory jsou faktory jako možnost získání splátkového kalendáře a hypotéky a také možnost založení podnikání na vybraném území.

Kde je nejlepší místo ke koupi bytu v Moskvě v roce 2025 pro bydlení a investice

Hypotéka je všechno, pokud nemáte nárok na zvýhodněné programy. Nyní je však možné pořídit si bydlení bez vypůjčených prostředků. Řekneme vám, jak to udělat, a také, kde si můžete koupit byt v Moskvě, abyste jej za rok nebo dva mohli prodat za více, ve kterých oblastech zvážit nákup a jaká úskalí zvážit.

Oksana Samoilenko

<strong>Hypotéka není rozsudek smrti</strong>

Půjčky od banky s klíčová sazba na 21 % ročně přestaly být pro investory pracovním nástrojem. Zahrabat celé náklady na byt při jeho výstavbě ze základové jámy je také špatná strategie. Stále existují splátkové programy od vývojářů. To je při současných pohádkových úrokových sazbách poslední nástroj, jak přilákat investice do bydlení.

Hypotéky přestaly být pro investory pracovním nástrojem. Foto: 1MI

Pokud máte alespoň akontaci, můžete uvažovat o koupi bydlení jako o investici bez hypotéky. Vedoucí oddělení marketingového výzkumu a analýzy v Glavstroy Elizaveta Rodina řekl listu Novye Izvestija, že v současnosti probíhá na realitním trhu aktivní boj doslova o každého kupce.

Vývojáři přicházejí s novými prodejními schématy, jen aby přilákali klienty. Nejoblíbenější je bezúročný splátkový kalendář.

Jaké podmínky splátek aktuálně vývojáři nabízejí? Foto: Letadlo

Jeho podmínky se u různých vývojářů liší. Dokonce nabízejí zaplatit minimálně 10 % ve fázi výstavby a zbývající částku po obdržení klíčů za dva roky. Do té doby porostou ceny nemovitostí. Lze jej výhodně dále prodat na základě smlouvy o postoupení pohledávek nebo si vzít hypotéku na zbývající dluh developerovi.

Až doplatíte zůstatek, rozhodněte se, zda v něm budete bydlet, nebo jej prodáte dál. Foto: 1MI

“Je však důležité přistupovat k této problematice střízlivě, protože je nutné vybrat spolehlivého developera s vysokou bonitou, který nabízí kvalitní produkt. V opačném případě může dojít ke zpoždění v dodání projektu a také k nutnosti napravovat vady vzniklé při stavbě či dokončovacích pracích. Je také vhodné spočítat si své síly a schopnosti na splácení průběžných splátek,” upozornil odborník.

Splátky jsou samozřejmě dobré, ale je potřeba si také spočítat své finanční možnosti. Foto: 1MI

<strong>Ve které oblasti Moskvy koupit byt</strong>

Pokud vás zajímá, kde koupit byt v Moskvě nejen z pohledu dalšího bydlení v něm, ale také jako výhodná investice, pak bude mít oblast prvořadý význam.

„Pro začátek se můžete podívat na rozložení objemů dodávek podle okresů,“ poznamenává Elizaveta Rodina.

Nyní je například minimální podíl nabídky soustředěn ve správním obvodu Jihozápad. Na území staré Moskvy je nabízeno pouze 5,6 % z celkového počtu bytů k prodeji. Mezitím tato čtvrť patří mezi 3 nejoblíbenější místa k životu v hlavním městě.

Na území VAO není mnoho nabídek – pouze 7,5 %. Navíc se v této oblasti nacházejí tři velké parky: Sokolniki, Izmailovo a Losiny Ostrov. Mezi nevýhody expert vyzdvihl méně rozvinutou síť stanic metra a také vysokou hustotu uliční a silniční sítě ve srovnání se stejným správním obvodem Jihozápad.

Podíl bytů nabízených k prodeji moskevskými obvody ke konci ledna 2025. Foto: Glavstroy

Odborník také radí podívat se blíže na oblasti s vysokým komerčním potenciálem.

„V těchto lokalitách zpravidla probíhá aktivní přestavba průmyslových zón nebo vznik nových obchodních čtvrtí, jako je Moskva City,“ poznamenala Elizaveta Rodina.

V bezprostřední blízkosti Moskvy však již ceny nemovitostí vyšplhaly na vysokou úroveň, protože se zde téměř celý jejich komerční potenciál vyčerpal, protože oblast je již dlouho ve výstavbě.

“Můžete se ale podívat blíže na území Velkého města. Patří sem niva Mněvnikovskaja, čtvrti Chodynka a na pravém břehu řeky Moskva čtvrť Filevskij park. Stále jsou zde zajímavé lokality pro investice,” dodala.

Mapa ukazuje oblast Big City, nemovitost, ve které má vysoký komerční potenciál. Foto: Glavstroy

Které partie jsou nejlikvidnější?

V Moskvě jsou tradičně nejoblíbenějšími nabídkami jednopokojové a dvoupokojové byty. Vždy po nich byla a vždy bude nejvyšší poptávka.

“Nejlikvidnější jsou jednopokojové a dvoupokojové byty s funkčním uspořádáním ve středních podlažích. Pokud má byt neobvyklý prvek v podobě panoramatického zasklení, francouzského balkonu, šatny apod., bude to jen plus a umožní to vyniknout při přeprodeji na pozadí bytů stejného typu,” řekla NI Elizaveta Rodina.

Při výběru bytu k dalšímu prodeji musíte věnovat pozornost jeho vrcholům: panoramatické zasklení, francouzský balkon, přítomnost šatny. Foto: 1MI

Velmi oblíbené jsou také třírublové bankovky. Nejvýhodnější jsou ty s dobrým výhledem a nějakou zvláštností uvnitř, jako je okno v koupelně, šatna, hlavní ložnice s koupelnou, francouzský balkon nebo rohové zasklení, zimní zahrada.

Koupě bytu na další prodej tohoto typu je vždy dobrou investicí. Takové šarže jsou nabízeny v omezeném množství. Při dalším prodeji takové nemovitosti vám umožní odlišit se od konkurence a také uspokojí vysoké nároky potenciálního kupce, dodal odborník.

<strong>Apartmány: jaké nuance je třeba vzít v úvahu při výběru</strong>

Levnější alternativou ke koupi bytu může být byt. Při jejich výběru je ale potřeba brát ohled několik nuancí. Nedostatek registrace a vyšší daně jsou jen nejzjevnější úskalí. Ale jsou i další.

Chybějící registrace není to nejdůležitější. Jaké další nuance je třeba vzít v úvahu při nákupu bytu v Moskvě? Foto: CIAN

Například pokud se rekonstruované administrativní budovy starých továren a závodů prodávají jako módní lofty. Zde je třeba velmi pečlivě prohlížet dokumenty. Pokud developer udělal vše podle zákona, uvedl pozemek do souladu, zrekonstruoval budovu a zprovoznil nové zařízení, pak s takovými domy nebudou žádné problémy. Nemovitost můžete bezpečně koupit.

Existuje ale i druhý případ, kdy se developeři rozhodli ušetřit na povolovací dokumentaci. Pod rouškou renovace budovy vytvořili spoustu malých místností a prodali je kupcům. Nyní noví majitelé riskují, že o takový majetek přijdou. U soudů různých instancí je asi 100 případů. Počet obětí již přesáhl 20 tisíc lidí. A vývojáři pokračují ve výrobě takových objektů, jako by se nic nestalo. Novye Izvestija psal podrobněji o tom, jak se vyhnout takovému podvodnému schématu. v tomto materiálu.