Výpočet a stanovení daně u soukromého obytného domu na základě katastrální hodnoty © Geostart

Podle článku 401 daňového řádu je obytná budova uznána jako předmět zdanění. Daň z katastrální hodnoty domu se platí do místního rozpočtu. Pojďme se blíže podívat na to, jak vypočítat daň z domu podle jeho katastrální hodnoty a zjistit, zda finanční úřad vystavuje „dopis štěstí“ správně.

Stanovení daně z bytového domu – kdo to dělá?

Daň z katastrální hodnoty domu určuje finanční úřad. Odkud berou konečná čísla?
Za prvé, prostřednictvím mezirezortní interakce obdrží finanční úřady od společnosti Rosreestr údaje o registrovaných nemovitostech. Každý bytový dům zapsaný v katastru nemovitostí má svou katastrální hodnotu, tedy výměr. Posuzování soukromých domů provádějí specializované a autorizované státní podniky. Při stanovení katastrální hodnoty používají jasné metody a algoritmy.

Daňové úřady také dostávají údaje od jiných vládních agentur o tom, zda máte nárok na výhody a jaký zdanitelný majetek vlastníte.

Jakmile daňový základ obdrží informace o vaší nemovitosti, finanční úřady vypočítají daň z soukromého domu s ohledem na katastrální hodnotu (základ daně), daňové sazby, odpočty a výhody.

Výpočet daně ze soukromého domu

Výpočet daně z domu na základě jeho katastrální hodnoty je vcelku jednoduchý. Hlavní věc je znát složky pro vzorec a vzít v úvahu některé nuance.

Základ daně

Hlavní hodnotou pro výpočet daně u soukromého domu je základ daně. Je také známá jako katastrální hodnota. Výpočet bude proveden na základě velikosti základu daně.

Definice daně z bytového domu má však určitou zvláštnost, zakotvenou v odst. 5 čl. 403 daňového řádu, který říká: „Základem daně u bytového domu je jeho katastrální hodnota snížená o katastrální hodnotu 50 metrů čtverečních z celkové plochy tohoto bytového domu.

To znamená, že musíme znát nejen katastrální hodnotu celého soukromého domu, ale i jeho celkovou rozlohu. Poté můžeme vypočítat katastrální hodnotu 1 metru čtverečního našeho domu.

Je to nutné k tomu, abychom věděli, o jakou částku se nám snižuje daňový základ.

Údaje o katastrální hodnotě a celkové ploše domu jsou obsaženy ve výpisu USRN k nemovitosti.

Sazba daně

Daň z privátu se vypočítá vynásobením základu daně sazbou daně. Sazba daně je procentní hodnota.

Sazby daně jsou stanoveny místními úřady a pro obytnou budovu nesmí překročit 0,1 %. To znamená, že podle místních zákonů mohou být sazby stanoveny pod touto hodnotou nebo rovny nule, ale ne vyšší.

Daňové odpočty a výhody

Pro výpočet daně z domu na základě jeho katastrální hodnoty je třeba základ daně vynásobit sazbou daně a poté dostaneme částku k úhradě.
Daňový řád však kromě snížení základu daně o 50 metrů čtverečních bydlení poskytuje některým poplatníkům daň z nemovitosti úlevu v podobě daňových úlev.

Kdo má nárok na daňové zvýhodnění na bydlení:

• velké rodiny (základ daně při výpočtu daně se při výpočtu na každé dítě snižuje o 7 metrů čtverečních);
• Hrdinové SSSR, účastníci vojenských operací, vojenský personál a jejich příbuzní;
• postižení lidé;
• oběti Černobylu;
• účastníci likvidace jaderných havárií;
• důchodci;
• majitelé muzeí (zaměstnanci).

Daňové výhody jsou k dispozici pouze pro jednu obytnou budovu. Pokud tedy vlastník vlastní více domů, pak se při stanovení daně ze staveb pro bydlení uplatní zvýhodnění pouze na jeden z nich (ten, u kterého je částka daně nejvyšší). Benefit vypadá jako osvobození od placení daně ve výši vycházející z katastrální hodnoty domu.

Podívejme se na výpočet daně ze soukromého domu na konkrétním příkladu:

Předpokládejme, že důchodce vlastní dva domy: jeden o celkové ploše 100 m200, druhý XNUMX mXNUMX. m

Sazba daně u bytových staveb v jejich umístění je stanovena na 0,1 %.

Dům č. 1 (100 m5) – katastrální hodnota XNUMX milionů rublů.
Dům č. 2 (200 m5) – katastrální hodnota XNUMX milionů rublů.

Výpočet daně z bytových domů je založen na vzorci:

Základ daně * Sazba daně = Částka daně pro soukromý dům

V prvním případě je základ daně 2,5 milionu.
Ve druhém případě bude základ daně roven 3,75 milionu.

Navzdory tomu, že katastrální hodnota obou objektů je stejná, daňové základy se liší z důvodu rozdílné plochy domů.

Nyní určíme daň, kterou je třeba zaplatit:

Obytná budova č. 1: 2,5 milionu * 0,1 % = 2 500 rublů.
Obytná budova č. 2: 3,75 milionu * 0,1 % = 3 750 rublů.

Pokud by neexistovala daňová úleva, pak by člověk musel zaplatit celkem 6 250 rublů za dva domy, ale protože je důchodci poskytnuta daňová úleva na jeden z obytných domů, zaplatí daň 2 500 rublů.

Postup při oznámení a lhůty pro zaplacení daně z katastrální hodnoty soukromého/bytového domu

Každý vlastník-poplatník musí být o postupu placení daně informován. Oznámení se zasílá poštou a/nebo elektronicky.

Pokud nesouhlasíte s účtovanou částkou nebo pokud vás daňové úřady neberou v úvahu jako příjemce, měli byste se obrátit na místní federální daňovou službu. Možná budete muset napsat žádost o dávky a poskytnout podpůrné dokumenty.

Důležité: místní úřady mají právo stanovit další daňové výhody a odpočty a také osvobodit určité kategorie občanů od placení daní.

Daň z katastrální hodnoty domu se platí jednou ročně – do 1. prosince roku následujícího po zdaňovacím období.

Pokud dům nevlastníte celý rok, ale jen několik měsíců (předpokládejme, že vlastnické právo je zapsáno v listopadu), pak se daň z obytného domu vypočítává podle kalendářní doby vlastnictví. Zde se počítá s převodem vlastnictví. V tomto případě se snižuje výše daně z katastrální hodnoty domu a platíte pouze za dobu vlastnictví nemovitosti, tedy nikoli za celý rok, ale za listopad a prosinec.

Daň z majetku je hovorový výraz pro oficiální daň z majetku fyzických osob (zkráceně NIFL).

Daň musí platit fyzické osoby, které jsou vlastníky bytových nebo nebytových nemovitostí. Jako byt, dům, garáž, kancelářský prostor apod. Pokud vlastník vlastní podíl, pak je mu daň vyměřena v poměru k tomuto podílu.

Daňová služba vyměřuje daň z nemovitosti jednou ročně: zpravidla v druhé polovině roku je daň vyměřena za předměty, které vlastník vlastnil v předchozím účetním období. Federální daňová služba generuje daňové oznámení, které uvádí, co a kolik je třeba zaplatit. Toto potvrzení je zasláno majiteli.

Oznámení se neposílají e-mailem; k tomu je třeba zaslat žádost o doručení papíru. Po registraci na svém osobním daňovém účtu si můžete vybrat, zda chcete nadále dostávat papírová oznámení, nebo tento typ doručení odmítnout. Pokud potřebujete získat údaje o dani z příjmu fyzických osob, můžete si u nás objednat certifikát 3-NDFL.

Kdo platí daň z nemovitosti za fyzické osoby

Daň z nemovitosti platí přímo vlastníci dané nemovitosti, nemovitosti. V tomto případě je daň stanovena výhradně pro vlastníky, je tedy jedno, zda vlastník svou nemovitost užívá – daň bude muset i tak platit. Čím více majetku vlastníte, tím více daňových povinností máte.

Předměty zdanění

• Movitý majetek.
  Cokoli, co není nemovitost. Příkladem movitého majetku může být automobil, televize nebo hotovost. Celý seznam nemovitých věcí je uveden v občanském zákoníku – za majetek v tomto seznamu neuvedený není třeba platit daň z nabytí nemovitosti. Registrovat práva k jakékoli nemovitosti je ze zákona nutné. U movitých předmětů takový požadavek neexistuje. Majitelé vozidel v tomto případě platí daň z dopravy, nikoli daň z nemovitosti.
• Nemovitost.
  V občanském zákoníku Ruské federace neexistuje žádná definice nemovitosti, ale uvádí všechny objekty, které jsou jako takové uznávány. Je důležité vědět, že ne všechny nemovitosti podléhají dani z nemovitosti. Výčet věcí, za které se musí platit, je rovněž uveden v zákoně. Daň z nemovitosti se vybírá například z: obytného domu, bytu, pokoje. Existují i ​​jiné, vzácnější předměty zdanění; úplný seznam je možné prostudovat v příslušné části legislativy.

Sazby daně z nemovitosti pro fyzické osoby

Tato sazba se používá pro výpočet výše daně z nemovitosti.
Sazba daně je procentem ze základu daně a základem daně je zase hodnota zdanitelného předmětu, kterou určují orgány státní správy. Tato hodnota může být inventární nebo katastrální; není nutné znát rozdíly, protože všechny údaje jsou uvedeny v oznámení finančního úřadu. Jen je důležité si to před zaplacením zkontrolovat.

1. Obytný dům, byt, pokoj/garáž – 0,1 % z ceny
2. Vše ostatní – 0,5 %
3. U předmětů v hodnotě více než 300 milionů rublů – 2%

Sazby daně z nemovitosti ve vašem regionu můžete zjistit na webu Federální daňové služby v příslušné sekci. Musíte vybrat „Daň z nemovitosti pro fyzické osoby“, vybrat rok a region, který vás zajímá. Někdy je také potřeba zadat obec ve vašem regionu. Klikněte na Najít a poté na Další informace.

Finanční úřady oznamují přechod na katastrální hodnotu

Do roku 2014 byl základ daně založen výhradně na hodnotě zásob, ale má se za to, že tento systém výpočtu daně je zastaralým schématem, které zohledňuje původní náklady a odpisy.

Inventární hodnota předmětu daně není nijak spojena s tržní hodnotou, protože byla stanovena specializovanou ZISZ (Bureau of Technical Inventory).

Od roku 2015 se pro výpočet daně z nemovitosti používá katastrální hodnota – cena zdanitelného majetku vypočtená podle schématu Rosreestr. Tato cena se ukazuje být mnohem blíže tržní ceně a předměty posuzují zaměstnanci pověření Rosreestrem.

• na osobním účtu Rosreestr;
• na osobním účtu Federální daňové služby;
• prostřednictvím daňové kalkulačky na webu FTS/na veřejné katastrální mapě;
• v daňových výměrech za příslušné roky;

Na osobním účtu Federální daňové služby lze katastrální hodnotu nalézt v části „Můj majetek“. Když vyberete konkrétní nemovitost, otevře se její karta, kde ve sloupci „Cena a poplatky“ najdete všechny potřebné informace.

Chcete-li zjistit katastrální hodnotu pomocí daňové kalkulačky, vyberte „Daň z nemovitosti pro fyzické osoby“, rok a váš region. Zadejte katastrální číslo. Samotnou daň z nemovitosti raději nevypočítávejte pomocí daňové kalkulačky: naše kontrola ukázala, že zapomíná zohledňovat některé koeficienty.

Na veřejné katastrální mapě nejsou byty, ale cenu domů tam najdete. Chcete-li jej zobrazit, najděte požadovaný dům, klikněte na něj a ve vyhledávacím řádku změňte „Pozemky“ na „OKS“.

Katastrální hodnota je ve většině případů vyšší než inventární, takže po přechodu na nový systém vzrostla výše daňových závazků. Rozdíl může být trojnásobný nebo desetinásobný. Vše záleží na konkrétní nemovitosti.

Příklad: Byt v Samaře o rozloze 60 m². Tržní hodnota tohoto bytu je 2-3 miliony. Podle soupisu stála 230 000 RUR a podle katastrální hodnoty 810 000 RUR, tedy téměř třiapůlkrát více.

Srážky na dani z nemovitosti fyzických osob

Daňový odpočet je oblast, za kterou nemusíte platit. Daňové odpočty se uplatňují při výpočtu daně z nemovitosti na základě katastrální hodnoty. Čím větší je plocha zdanitelného předmětu, tím vyšší je jeho hodnota. Odpočet snižuje plochu nemovitosti, snižuje se daňový základ a celková částka daně z nemovitosti se výrazně snižuje.

Každý vlastník domu má právo na odpočet daně za každou nemovitost, kterou vlastní. Bere se v úvahu automaticky – přečtěte si o tom.

Daňový odpočet se liší pro různé typy nemovitostí:

Dům – 50 m², byt – 20 m², pokoj – 10 m², venkovský dům o rozloze 100 m² – poplatníkovi bude účtována polovina a u domu o rozloze 50 m² nebo méně nebude účtována žádná daň z nemovitosti.

Příklad: plocha standardního bytu je 50 m², ale budete muset zaplatit pouze za 30 m².

Výpočet na základě katastrální hodnoty

Pro zaplacení daně z nemovitosti nemusíte nic počítat předem ani sami. Daňový úřad vypočítá všechny částky sám a v oznámení Federální daňové služby již bude uvedena celková částka za vykazované období.

V současné době platí pro poplatníky přechodné období: daň z nemovitosti se neodebírá v plné výši, ale násobí se klesajícími koeficienty.

Podívejme se, jak se celková částka počítá.

Při výpočtu daně z nemovitosti na základě katastrální hodnoty se tato sníží o srážku a vynásobí sazbou daně. Důležitá je doba vlastnictví nemovitosti: pokud je kratší než rok, úměrně se snižuje výše daně z nemovitosti. Pokud vlastníte pouze část nemovitosti, daňová povinnost se také příslušně rozdělí mezi všechny vlastníky.

H = B × C × KPV × D, kde

H – výše daně z nemovitosti,
B — základ daně/katastrální hodnota nemovitosti po odpočtu,
C je sazba daně z nemovitosti v regionu,
KPV – koeficient doby držení,
D je velikost vlastnického podílu na objektu.

Pro stanovení CPV je nutné vydělit dobu vlastnictví nemovitosti v měsících 12. Pokud občan koupil byt do 15. včetně, pak se tento měsíc považuje za plný. Pokud je pozdější než toto období, měsíc se nepočítá vůbec.

Příklad: Poplatník koupil byt 20. června a prodal jej 20. prosince. Do období se započítává pouze prosinec. Doba vlastnictví: 6 měsíců. CPV je 6/12, tedy 0,5.

Výpočtový vzorec si také můžete prohlédnout ve svém osobním účtu na webu FTS. Nemusí se nutně shodovat s naším, protože jsme uvedli příklad bez zohlednění redukčních faktorů. Aby je mohla uplatnit, organizace nejprve vypočítá daň z nemovitosti na základě hodnoty zásob. Jak na to, si řekneme později, ale nejprve si spočítejme plnou daň z nemovitosti podle katastrálního operátu na reálném příkladu.

Příklad výpočtu

Pojďme si spočítat plnou výši daně z nemovitosti na základě katastrální hodnoty pro náš byt v Samaře pro rok 2018 o rozloze 60 m². Jeho katastrální hodnota je 810 000 RUR.

Uplatněme daňový odpočet, k tomu potřebujeme vypočítat katastrální hodnotu jednoho metru čtverečního: 810 000 / 60 = 13 500 RUR.

Plocha po odečtení je 40 m², takže náklady po odečtení budou 13 500 × 40 = 540 000 RUR.

Daňová sazba pro byty v Samaře je 0,1 %

Pokud poplatník vlastnil takový byt celý rok, CPV se rovná jedné. Pokud je jediným vlastníkem, je D také jednotkou.

Celková výše daně z nemovitosti: 540 000 × 0,1 % = 540 RUR.

Pokud poplatník vlastnil byt pouze šest měsíců, bude CPV 0,5.

Celková výše daně z nemovitosti: 540 × 0,5 = 270 RUR.

A pokud poplatník vlastní jen čtvrtinu bytu, D = 0,25. Celková výše daně z nemovitosti: 540 x 0,25 = 135 RUR.

Výpočet na základě hodnoty zásob

Navzdory skutečnosti, že tento systém je považován za zastaralý, některé regiony stále účtují daně na základě hodnoty zásob. V jiných regionech se jednoduše vypočítá a následně dosadí do vzorce pro snížení daně z nemovitosti na základě katastrální hodnoty.

Hodnotu zásob také vypočítávají finanční úřady. Výpočtový vzorec je obdobný, pouze základem daně není katastrální hodnota, ale inventární hodnota, vynásobená koeficientem deflátoru. Koeficient deflátoru stanoví vláda. Daňové odpočty se neuplatňují.

H = I × KD × S × KPV × D, kde

H – výše daně z nemovitosti,
I je inventární hodnota předmětu,
KD – koeficient deflátoru,
C je sazba daně z nemovitosti v regionu pro tuto nemovitost
KPV – koeficient doby držení,
D je velikost vlastnického podílu na objektu.

Počítejme daň z nemovitosti na základě inventární hodnoty např. u bytu v Samaře. Samara Oblast přešla na katastrální účetnictví v roce 2016, takže posledním obdobím pro výpočet hodnoty zásob byl rok 2015. Hodnota zásob je 230 000 RUR. Koeficient deflátoru v roce 2015 je 1,147.

Výpočet na základě katastrální hodnoty do roku 2020

Většina vlastníků v současné době neplatí daň z nemovitosti v plné výši podle katastrální hodnoty, neboť se jedná o nové daňové zatížení, které je ve fázi realizace. Aby byl přechod hladší, byly zavedeny redukční faktory.

Loňský rok 2020 byl datem, kdy mělo skončit toto přechodné období pro kraje, které začaly s výpočtem daně z nemovitosti podle nového systému v roce 2015. Od té doby se chystaly vybírat daně v plné výši, v průběhu se ale změnily podmínky. Nyní bude ve většině případů částka vypočítána s ohledem na redukční faktory jak v roce 2020, tak po něm.

Výše daně z nemovitosti se postupně zvyšuje. V prvních třech letech po přechodu do katastru nemovitostí se používá tento vzorec:

H = (H1 − H2) × K + H2,

kde H je konečná částka daně z nemovitosti pro běžný rok,
H1 — plná výše daně z nemovitosti podle katastru nemovitostí,
H2 – daňové závazky v hodnotě zásob za poslední období, kdy byly provedeny výpočty,
K je redukční koeficient (v prvním roce po přechodu do katastru nemovitostí je roven 0,2, ve druhém roce – 0,4, ve třetím – 0,6.)

Od čtvrtého roku správce daně porovnává celkovou výši daně podle katastrální hodnoty s částkou zaplacenou za předchozí rok. Pokud se celková částka zvýšila o více než 10 %, správce daně zvýší částku této daně v běžném období o 10 %. Pokud částka nedosáhne 10 %, daň se účtuje v plné výši.

Kompletní vzorec zohledňující všechny parametry:

H = ((B x C – H2) x K + H2) x CPV x D – L, kde L je daňové zvýhodnění.

Důležité! Je-li výše katastrální hodnoty nižší než daň z nemovitosti podle soupisové hodnoty, redukční koeficienty se v tomto případě neuplatní.

V roce 2015 byla provedena daň z nemovitosti na základě inventarizace a občan zaplatil 264 RUR. Plná částka dle katastrální hodnoty je 540 RUR. Předpokládejme, že se katastrální hodnota nezmění.

Zvýšení hodnoty katastru v prvních třech letech po přechodu
Výpočet roku Celková částka
2016 (540 − 264) × 0,2 + 264 319 RUR
2017 (540 − 264) × 0,4 + 264 374 RUR
2018 (540 − 264) × 0,6 + 264 430 RUR

Od roku 2019 porovnáváme celkovou daň z nemovitosti s částkou za rok 2018. 540 RUR převyšuje 430 RUR o více než 10 %, takže daň z nemovitosti pro rok 2019 bude 430 + (430 × 10 %) = 473 RUR.

Toto srovnání provádíme i v roce 2020. 540 RUR přesahuje 473 RUR o více než 10 %, takže daň z nemovitosti pro rok 2020 bude 473 + (473 × 10 %) = 520 RUR.

Stejné srovnání se provádí v roce 2021. 540 RUR převyšuje 520 RUR o necelých 10 %, platíme tedy plnou částku – 540 RUR. V roce 2022 a dále tuto částku také platíme.

Výhody pro jednotlivce

Je důležité vědět, že ne všichni občané platí daň z nemovitosti. Některým kategoriím mohou být přiznány výhody ve výši 50 % – 100 %.

Dávky jsou poskytovány pouze na nemovitost, která neslouží k podnikatelské činnosti (byt, dům, garáž). Tuto výhodu lze získat pouze pro jeden objekt každého typu, ne více.

Důvody pro přiznání daňových výhod

Daňová zvýhodnění jsou poskytována určitým kategoriím občanů (zdravotně postižené osoby první a druhé skupiny, účastníci 407. světové války, důchodci atd.). Úplný seznam preferenčních kategorií lze nalézt v článku 100 daňového řádu. Pro ně se zvýhodnění daně z nemovitosti rovná XNUMX %.

Jde o federální výhody, ale kromě nich existují i ​​místní, které se mohou rovnat buď celé výši daně, nebo její určité části.

Postup při přiznání daňového zvýhodnění

Dávky se poskytují na základě žádosti u správce daně, kterou lze podat kdykoli. To lze provést i po vyčíslení samotné daně, v takovém případě ji daňová služba přepočítá „zpětně“. Doporučuje se podat příslušnou žádost s předstihem, do 1. dubna nového roku. V tomto případě bude prospěch zohledněn okamžitě.

Federální daňová služba informuje o výhodách:
Pokud vlastníte více nemovitostí stejného typu, musíte v přihlášce uvést, na kterou z nich chcete benefit získat. Objekty můžete měnit minimálně každý rok, ale je důležité tak učinit do 31. prosince roku platby. Pokud nevyberete žádné objekty, finanční úřad standardně vybere objekt s nejvyšší hodnotou.

Příklad: Důchodce vlastní dva byty: jeden v katastrální hodnotě 5 milionů, druhý – 1 milion. Vzhledem k tomu, že první byt je dražší, standardně na něj občan dostane dávku. Při podání žádosti si ale může vybrat daňové zvýhodnění na druhý byt, ale pak bude muset zaplatit ten moskevský. Výběr je třeba provést do 31. prosince běžného roku.

Pokud má tento občan i privát, může na něj pobírat i výhody, neboť podle zákona se jedná o jiný typ nemovitosti. O tuto dávku může požádat kdykoli, ale doporučuje se tak učinit do 1. dubna 2020.

Platí děti daň z nemovitosti?

Pokud je dítě vlastníkem nějaké nemovitosti nebo na ní má podíl, tuto daň za něj platí jeho rodiče/zákonní zástupci. Také handicapované děti, sirotci a nezletilí z početných rodin mají možnost pobírat dávky, které dluh buď plně splatí, nebo převezmou jeho část.

Pokuty za neplacení daně z nemovitosti

Stejně jako u každého jiného nezaplacení/opožděného zaplacení daní jsou dlužníkovi ukládány určité sankce. Penalty. Za každý nový den prodlení – 1/300 refinanční sazby centrální banky z výše dluhu. Vymáhání soudní cestou. Správce daně zašle dlužníkovi výzvu k zaplacení s uvedením termínu splatnosti. Pokud nebude platba provedena v této lhůtě, obrátí se daňová služba na soud a odtud na soudní vykonavatele a také na zaměstnavatele. Kromě toho bude dlužník povinen zaplatit státní poplatek za posouzení případu u soudu a poplatek za výkon práce soudních vykonavatelů (7 % z částky dluhu, ale ne méně než 1000 30 rublů). Omezení cestování do zahraničí. K tomu musí výše dluhu dosáhnout 000 XNUMX rublů.

Termín placení daně z nabytí nemovitosti pro fyzické osoby v roce 2021

Daň z nemovitosti je třeba zaplatit jednou ročně nejpozději do 1. prosince roku následujícího po uplynutí zdaňovacího období. Daň vyměřená za rok 2023 musí být zaplacena do 1. prosince 2023.