Ztraceno v překladu: Co se podnikání cítí nejpohodlněji v bytovém domě
18.05.2021 tisk Dnes může být fyzickému podnikateli, který poskytuje služby z domova, uložena pokuta nebo mu může být zabaven majetek, varují právníci. Ne každý si může dovolit přeměnit rezidenční nemovitost na komerční nemovitost; je to nákladný a zdlouhavý postup a užitné hodnoty pro takové nemovitosti jsou několikanásobně vyšší. Zástupkyně Státní dumy Světlana Bessarabová se obrátila na vládu s návrhem na zrušení omezení pro malé podniky v obytných prostorách.
Příkaz Ministerstva hospodářského rozvoje ze dne 1. září 2014 „O schválení klasifikátoru druhů povoleného využití pozemků“ fakticky vylučuje možnost provozování komerční činnosti v bytovém domě. Chcete-li otevřít například obchod v přízemí vícepodlažní budovy nebo hotel na vlastním pozemku, musíte převést prostory do nebytového stavu.
Obyčejný zázrak: Přeměňujeme obytné prostory na nebytové Číst více…
Svetlana Bessarab, členka výboru Státní dumy pro práci, sociální politiku a záležitosti veteránů, se obrátila na vládu s návrhem na zrušení těchto omezení (dopis je k dispozici redakční radě Gazeta.Ru).
Vezměte prosím na vědomí: „Tradičně v Rusku mohou a často jsou malé maloobchodní prodejny a servisy umístěny v přízemích bytových domů nebo na pozemcích pro individuální bytovou výstavbu (individuální bytová výstavba – stejný obchod s pneumatikami, například obchody s nezbytným zbožím. To platí zejména pro vzdálené, těžko dostupné osady: tam, stejně jako všude jinde, jsou potřeba stejné obchody, ale řekněme, že velké maloobchodní řetězce do teritoria nechodí nic osady v regionech Dálného severu,“ píše poslanec.
Zároveň dodala, že převod z bytového fondu vyžaduje právní přípravu, právní důvtip a finanční náklady a poplatky za energie u takových prostor jsou několikanásobně vyšší než u bytových. Světlana Bessarab ve své výzvě k předsedovi vlády žádá o povolení komerčních aktivit jednotlivých podnikatelů bez přeměny prostor na nebytový majetek. „Současný stav nepřispívá k boji proti chudobě, ale naopak zvyšuje počet nezaměstnaných, vede k poklesu rozpočtových příjmů a zvýšení zátěže plnění sociálních povinností vůči občanům,“ píše se v dopise.
dlouhé a drahé
Postup pro přeměnu obytných prostor na nebytové prostory se provádí v souladu s článkem 23 Kodexu bydlení Ruské federace a dalšími zákony. Převod je povolen, pokud se byt nachází v prvním patře nebo přímo nad nebytovými prostory. Také nebytové prostory musí mít samostatný vchod a splňovat požární a hygienické normy, vysvětlil Artem Korostelev, člen Asociace právníků Ruska (ALR).
Jaké jsou důsledky pronájmu bytových prostor pro kancelář? Přečtěte si více…
Majitel se musí nejprve dohodnout na přestavbě, bude-li to nutné, poté obdržet potvrzení o převodu a provést změny v Jednotném státním registru nemovitostí, upřesnil. Dnes je navíc nutné získat písemný souhlas všech sousedů.
Vezměte prosím na vědomí: „Převod nemovitosti z rezidenčního do nebytového stavu je nejen zdlouhavý, ale také nákladný proces a do značné míry závisí na technických podmínkách a službách zúčastněných specialistů. Průměrné náklady na překlad začínají od 250 tisíc rublů, přičemž většina nákladů jde na technickou dokumentaci, stavební a technické práce atd.,“ poznamenal právník.
Současně, Korostelev zdůraznil, použití obytných prostor pro jiné účely znamená varování nebo uložení správní pokuty občanům ve výši 1 1,5 až 2 3 rublů, úředníkům – od 20 30 do XNUMX XNUMX rublů, právnickým osobám – od XNUMX XNUMX do XNUMX XNUMX rublů.
„Nezvládnu to, nebo budu pracovat se ztrátou“
Ne všichni jednotliví podnikatelé mohou najít 250 tisíc rublů na legalizaci svého podnikání. „Mám malý obchod s pneumatikami ve vilové čtvrti. Zisk za úspěšné čtvrtletí může být 500-600 tisíc, to znamená, že abych mohl nemovitost převést na nebytové, musím utratit polovinu nebo více. Nepočítám to, že se zvýší účty za energie. Je to velmi drahé, prostě si to nemůžu dovolit nebo budu pracovat se ztrátou,“ podělil se podnikatel ze Saratova. Jeho slova potvrzují majitelé cukráren v Petrohradě i řada majitelů penzionů v Krasnodarském kraji. „Mám penzion. Sám bydlím v prvním patře a ve druhém pronajímám čtyři pokoje. Hodně peněz jde do údržby domu, 250 tisíc je pro mě hodně peněz, potřebuji uživit rodinu, děti,“ řekl majitel minihotelu u Gelendžiku.
Byznys se bojí rezidenčního sektoru
„Všechny nejnovější předpisy, které byly přijaty, naopak zkomplikovaly život kavárnám a restauracím v obytných budovách. A my jsme dospěli k takové přeregulaci, že v podstatě každá restaurace nebo kavárna může být rezidenty uzavřena. Dnes podnikání v obytných budovách vymírá, restauratéři takové prostory neberou, bojí se je vzít,“ říká člen veřejné expertní rady pod odborem Ruska pro obchod a služby federace hotelových ředitelů SFR ergej Mironov.
Přeměna bytových prostor na nebytové se zkomplikovala Číst dále…
Za malou chvíli bude bytový fond zcela připraven o kavárny a cukrárny, varuje. „Přitom v mnoha městech prostě žádné jiné prostory nejsou. Na jednu stranu si každý chce přijít ráno dát kávu, na druhou stranu nikdo nechce, aby to bylo pod nimi. Přitom po celém světě, včetně Evropy, jsou restaurace v obytných domech rozšířené,“ pokračuje odborník. Pokud se podaří najít způsob, jak změkčit předpisy, bude to krok k podnikání, věří Mironov.
Upozorňujeme však, že běžní občané nejsou spokojeni s iniciativami, které usnadňují život kavárnám a obchodům v přízemí: „Jedna věc je, když mluvíme o vlastní chatě, dělejte si tam, co chcete, ale kavárna v prvním patře je hlučná, špinavá a nevyhnutelně vede k švábům pro obyvatele druhého patra.
Obyvatelé vícebytových domů nejsou pojištěni proti kavárnám v přízemí, ale postup otevírání malých podniků je komplikovanější, poznamenala náměstkyně Světlana Bessarab. „Možná by bylo rozumné zavést zde nějaká omezení. Ať je možné otevřít si provozovnu v obytných prostorách podle určitého seznamu OKVED (Celoruský klasifikátor druhů ekonomické činnosti), ať jsou omezení prodejních prostor a míst k sezení. Ale úplný zákaz by mnoho lidí prostě připravil o hlavní zdroj příjmů,“ uzavřela.
Upozorňujeme, že v Rusku je obecně protichůdná regulace umisťování podniků do bytových a nebytových prostor, zdůraznil ředitel Institutu pro ekonomiku růstu pojmenovaného po P. A. Stolypina, poradce komisaře pro ochranu práv podnikatelů prezidenta Ruské federace Antona Sviridenka. Zákony a akty oddělení často říkají různé věci. „Je například známá historka o dětských hernách. Některé zákony říkají, že je nelze umístit do sklepů, jiné, že ano. Zákon nyní zakazuje hotely v obytných domech, ale nezakazuje podnikání. Ukazuje se ale, že klasifikátor to nyní zakazuje,“ upozornil.
„Postoj Institutu ombudsmana je následující: takové otázky měly být upraveny v regulační gilotině. Pokud regulovány nejsou, a vidíme, že jde o zcela novou legislativu, tak výměnou za staré zákony je třeba je znovu přezkoumat v regulační gilotině, která je stále v platnosti,“ uzavřel expert.
Postavení oddělení
Vláda Gazeta.Ru sdělila, že žádost předala příslušným ministerstvům. Ministerstvo výstavby v době zveřejnění na žádost redakce nereagovalo. Ministerstvo hospodářského rozvoje zase potvrdilo přijetí dopisu a objasnilo, že záležitost spadá do jurisdikce Rosreestr.
Byty mohou získat statut bytových prostor Číst více…
„Část 2 článku 17 kodexu bydlení RF umožňuje užívání obytných prostor pro profesionální nebo individuální podnikatelskou činnost, aniž by je přeměnili na nebytové prostory občany, kteří v nich legálně pobývají, pokud to neporušuje práva a oprávněné zájmy ostatních občanů, jakož i požadavky, které musí obytné prostory splňovat (požární bezpečnost, sanitární a hygienické atd.),“ odpověděl Rosreestr. Ministerstvo dodalo, že vlastník má také právo nemovitost pronajímat.
Postup převodu bytových prostor do nebytového fondu Číst dále…
„Rosreestr připravil návrh vyhlášky o změnách Klasifikátoru, který upřesňuje popis typu povoleného využití „Obytná zástavba“ (kód 2.0) zrušením zákazu užívání pozemků s tímto typem povoleného využití pro poskytování bytových prostor k přechodnému pobytu v nich,“ uvedla tisková služba.
Nedávné změny bytového zákoníku Ruské federace mění pravidla pro umísťování komerčních nemovitostí v obytných budovách. Realita je ale taková, že v mnoha výškových budovách se byty nacházejí vedle kanceláří, obchodů, lékáren a dalších zákaznicky orientovaných (nejen) forem podnikání. Jaké typy komerčních aktivit lze provozovat v bytovém domě bez obav z negativních reakcí obyvatel s nepříznivými důsledky?
Nejprve si tedy připomeňme, že zákon umožňuje provozovat podnikání ve speciálně vybavených nebytových prostorách bytového domu a dokonce využívat vlastní byt k profesním a podnikatelským účelům. Samozřejmě v budově, kde byly původně komerční prostory navrženy v přízemí, mají podniky méně problémů. Z tohoto pohledu jsou nebytové prostory v novostavbách likvidnější: původně byly vytvořeny jako nebytové, ve většině případů jsou vybaveny samostatnými vchody, výkladními skříněmi a nezbytnými inženýrskými komunikacemi. Náklady na takové nabídky se však také budou lišit od nákladů na oblasti, které dosud nebyly převedeny, a budou vyšší.
Zákon umožňuje vlastníkovi změnit účel prostor z bytového na nebytový a naopak a také stanoví určité standardy provozu prostor v závislosti na zvoleném účelu.
Můžete dělat víc než jen bydlet v bytě
Naše legislativa totiž umožňuje užívat bytové prostory nejen k jejich účelu – k bydlení, ale i k podnikání. Podle čl. 17 bytového zákoníku tedy mohou odbornou nebo individuální podnikatelskou činnost v bytovém prostoru provozovat občané, kteří v něm legálně pobývají, za předpokladu, že budou respektována práva ostatních obyvatel a požadavky, které musí bytový prostor splňovat. To znamená, že si můžete zřídit home office, pokud to nebude obtěžovat ostatní obyvatele bytu a sousedy v domě. Dalšími důležitými podmínkami je neporušování hygienických a bezpečnostních předpisů a nepoškozování inženýrských zařízení nebo stavební konstrukce.
Kdo může podnikat ve vlastním bytě? To mohou provádět fyzické osoby registrované jako jednotliví podnikatelé nebo osoby samostatně výdělečně činné. Tento formát práce bude vhodný například pro tutory, učitele, překladatele, právníky, účetní, programátory, novináře, krejčí a další specialisty, kterým specifická práce umožňuje pracovat na dálku. Je nepravděpodobné, že by některý z těchto odborníků, dokonce i pracující jako samostatný podnikatel, byl schopen způsobit svým sousedům nějaké nepříjemnosti. Maximum je neustálý tok návštěvníků, ale to se samozřejmě nedá srovnat s tokem návštěvníků v plnohodnotné firmě, kde pracuje několik specialistů.
Možnost bez vyhlídek
Další možností provozování podnikání na území vašeho domova (obvykle několik bytů v sousedství) je uspořádání hostelu nebo mini-hotelu. Tato možnost ale bude brzy přerušena přijetím novel bytového zákoníku. Zakážou umísťování zařízení hotelového typu v bytových domech. Od 1. října bude možné zřídit ubytovnu nebo minihotel pouze v nebytových budovách nebo v samostatných budovách. Kupovat byty s cílem spojit je pod společný znak „domácího“ hotelu je tedy nyní krátkozraké a nerozumné.
Co když je to výroba?
Současná právní úprava nebrání ani organizování drobné soukromé výroby v bytě, např. výrobě dortů, balení a balení zboží nebo výrobě mýdla. Ve skutečnosti většina soukromých cukrářů, kteří pracují v Samaře a dalších městech, pracuje ve svých vlastních kuchyních. A v tomto případě sousedé a obyvatelé vchodu nemohou bránit rozvoji takového podnikání.
Zde je však tenká hranice: zákon samozřejmě zakazuje umisťovat průmyslová výrobní zařízení do obytných prostor. Automaticky je tak vyloučena možnost použití zařízení nebo strojů, které porušují přípustnou hladinu hluku nebo vibrací a spotřebovávají velké množství elektřiny. To znamená, že u takové domácí výroby nelze počítat se seriózními, „průmyslovými“ objemy. Pouze pokud překročíte formát bytu a pronajmete nebo koupíte plnohodnotný prostor s potřebnou kapacitou.
Další zajímavý bod: zákon zakazuje misijní činnost v obytných prostorách, s výjimkou případů stanovených v článku 16 federálního zákona č. 125-FZ „O svobodě svědomí a náboženských spolcích“. Na jednu stranu je těžké tento směr nazvat byznysem, ale na druhou stranu takoví „podnikatelé“ pracují s publikem a vydělávají na svých „klientech“. Sousedé mohou být proti – a budou mít pravdu.
Co se nesmí v nebytových prostorách?
Při každém škálování podniku je přirozeně potřeba změnit status prostor z bytových na nebytové. Kancelář, kancelář, agentura, obchod, studio nebo kavárna nejsou v obytné oblasti možné. Lze je řešit až po přeměně areálu na nebytové využití nebo po prvotním výběru komerčních prostor.
Ale i když má firma komerční prostor, neznamená to, že může fungovat bez omezení a nebere ohled na sociální prostředí. Zákon zejména zakazuje umísťovat v obytných budovách prodejny s chemickým a domácím zbožím (barvy, lepidla, technické oleje), výbušnými látkami a materiály, syntetickými koberci, autodíly, pneumatikami a motorovými oleji. Zákaz se vztahuje i na provozovny s provozem po 23:XNUMX, ústavy a prodejny pohřebních služeb, sklady jakéhokoli účelu, specializované prodejny ryb, vany a sauny, prádelny a čistírny a veřejné toalety.
Shrnuto: nový zákon má za cíl co nejvíce zohlednit názory obyvatel, kteří mají právo sami určit, zda v jejich bytovém domě bude či nebude další nebytový prostor.
- Získáváme souhlas většiny vlastníků prostor v bytovém domě
- Podporujeme to souhlasem vlastníků bytů sousedících s budoucími nebytovými prostory
- Prostory vybavíme samostatným vchodem
Kdy je překlad nemožný?
- Pokud se pod areálem již nacházejí nebytové prostory, které jsou plánovány k přeměně na nebytové využití
- Pokud se prostory nacházejí v sociální pronajaté budově
- Pokud jsou v prostorách plánovány náboženské aktivity.