Rekonstrukce bytů novým způsobem: připomínka pro majitele domů při rekonstrukci prostor | Analytické články.

V praxi k rozdělení bytů na dva dochází mnohem méně často než ke spojení dvou nebo více bytů do jednoho. Jsou však situace, kdy je nutné rozdělit jeden velký majetek na dva, například když dědí více příbuzných nebo když se bývalí manželé rozvádějí.

Je možné rozdělit byt na dva samostatné?

Máte tedy velký byt, ale chcete ho rozdělit na dva samostatné. Důvody mohou být různé:

• manželé se rozvádějí a chtějí rozdělit jeden byt na dva, aby každý dostal samostatný obytný prostor;
• příbuzní zdědili bydlení, ale nechtějí je prodat za účelem rozdělení výtěžku a také nechtějí byt ve společném vlastnictví;
• dítě vyrostlo, oženilo se a potřebuje samostatný životní prostor, který chce vyčlenit z velkého rodinného bytu;
• Bydlení bylo zakoupeno za účelem podnikání, protože dva samostatné bytové prostory jsou mnohem dražší než jeden ze stejné oblasti.

Jsou rozděleny jak dříve kombinované byty, tak byty, které byly původně jedním bytovým prostorem. Ale k jejich rozdělení dochází různými způsoby.

Byty dříve spojené do jednoho

S dělením takového obytného prostoru obvykle nebývají žádné potíže, to však neznamená, že k rozdělení stačí mezi dva byty jednoduše postavit příčku; budete muset vynaložit určité úsilí, konkrétně:

1. Objednejte si nebo udělejte projekt přestavby sami. Projekt musí počítat s výstavbou příčky mezi byty, obnovením dříve uzavřeného nebo utěsněného vstupu do druhého bytu ze schodiště. Ve většině bytů, když jsou kombinovány, extra koupelna a toaleta jsou odstraněny; při přeplánování se budete muset postarat o jejich obnovu a také budete muset najít místo pro dvě kuchyně nebo kuchyňské niky.
2. Postarejte se o oddělení jediného systému zásobování elektřinou a vodou, které byly dříve spojeny do jednoho. Chcete-li to provést, musíte získat povolení od organizací pro zásobování vodou a elektřinou.
3. Získejte povolení k přestavbě od místní samosprávy. Pokud je projekt přestavby proveden v souladu se všemi předpisy a jsou k němu připojeny všechny potřebné dokumenty, nebudou s povolením žádné problémy.
4. Provést samotné rozdělení obytného prostoru.
5. Získejte Osvědčení o kontrole provedené práce.
6. Zaregistrujte vlastnická práva ke každému vedlejšímu bytu.

Jeden velký byt

Mnohem obtížnější je rozdělit jeden velký byt, například čtyřpokojový, na dva dvoupokojové byty. Podle zákona musí mít každý vedlejší byt sociální zařízení (koupelna nebo sprchový kout a WC), je nutné vybavit místnost pro kuchyň a také zajistit samostatný východ na podestu.

Pokud při rozdělování dříve kombinovaného bytu mohou být místa pro koupelny a toalety jednoduše vrácena na jejich původní místa, pak ve druhém případě, v místech, kde jsou takové místnosti poskytovány, byly dříve obytné místnosti, to znamená, že část obytného prostoru bude muset být přeměněna na nebytový. To je docela obtížné, většinou nemožné.

Stejná situace je s vybavením dvou kuchyní. Jedna kuchyně již existuje, druhá bude muset být navržena a zde platí určitá pravidla, například:

1. Je zakázáno instalovat kuchyň, pokud je v patře pod ní umístěna obytná místnost, protože to zhoršuje životní podmínky sousedů bydlících ve spodním patře.
2. Pokud plánujete instalovat plynový sporák, pak je kuchyňský výklenek v obývacím pokoji jednopokojového bytu nepřijatelný, protože místnost, kde je plynový sporák instalován, je a priori považována za nebytovou.
3. Je zakázáno vybavovat kuchyň, pokud jsou v bytě v patře nad ní toalety nebo koupelny z důvodu zhoršení podmínek bydlení v rekonstruovaném bytě.

Pouze při splnění všech těchto podmínek je možné rozdělit jeden byt na dva samostatné.

Velký problém bude také při zařizování samostatného východu pro přidělený vedlejší byt. Vzhledem k tomu, že bude nutné prorazit nosnou zeď, pak, pokud se budou dveře otevírat na podestu, bude nutné získat souhlas všech vlastníků ostatních bytů. Nebo jako možnost bude možné oplotit zádveří uvnitř primárního bytu, což samozřejmě povede ke ztrátě obytného prostoru, protože zádveří se stane společným majetkem.

Jak rozdělit byt na dva samostatné byty

Rozdělení rezidenční nemovitosti na několik samostatných je spojeno s přestavbou, proto jsou všechny akce upraveny Zákonem o bydlení Ruské federace.

Přestavba je jakákoli změna v konfiguraci obytných prostor, která vyžaduje změnu technického pasu. Za přestavbu lze považovat:

• přesun nebo demontáž přepážek, dveřních a okenních otvorů;
• sdružování nebo dělení bytů;
• uspořádání koupelen, kuchyní;
• zvětšení obytné plochy na úkor technických místností;
• instalace příček;
• nějaké další akce.

Při dělení bytu bude nutné:

1. Poskytněte samostatný východ pro druhý obytný prostor. Vzhledem k tomu, že stěny jakéhokoli bytu po obvodu jsou kapitálem, bude kromě plánování výstupu nutné vypracovat projekt na posílení nosné stěny, což je výsadou specializované organizace zabývající se navrhováním takové práce.
2. Projekt přestavby udělejte tak, aby všechny nové koupelny neskončily v prostoru nad kuchyní nebo obývacím pokojem níže umístěného bytu. Je také nutné zajistit, aby navržená kuchyně nebyla umístěna nad obývacím pokojem sousedů níže.
3. Projektant musí zajistit samostatné větrání kuchyně a koupelny, protože kombinování ventilačních kanálů koupelen a toalet se stejnými konstrukcemi pro kuchyně je nepřijatelné.
4. Pro každý z vedlejších bytů bude nutné zkoordinovat a nainstalovat samostatné elektroměry a měřiče teplé a studené vody.

Všechny výše uvedené akce vyžadují speciální dovednosti a znalosti, takže nebude možné samostatně vytvořit projekt na přestavbu a rozdělení bytu na dva. Bude nutné vyhledat pomoc u specializovaných projekčních organizací.

Algoritmus dělení bytu

Celý proces dělení obytných prostor musí probíhat v určitém pořadí a podle určitého algoritmu:

1. Design.
2. Koordinace s místními městskými organizacemi.
3. Vlastní proces rozdělení jednoho bytu na dva.
4. Kontrola provedených prací a vyhotovení Inspekční zprávy.
5. Evidence vedlejších nemovitostí.

Projektování

Chcete-li vypracovat projekt rozdělení bytu, musíte kontaktovat specializovanou projekční organizaci a poskytnout jim technický pas pro obytné prostory nebo půdorys a vysvětlení.

Byt navštěvuje specialista, aby si prohlédl a změřil všechny místnosti a také si ujasnil činnosti pro navrhovanou přestavbu. Pokud se majitelé bytu již pokusili vypracovat náčrt přestavby, pracovník projekční organizace zkontroluje možnost provedení změn podle náčrtu zákazníka.

Po provedení předběžného vyšetření odborník vypracuje zprávu, která obsahuje následující informace:

1. Informace o nemovitosti a stavebních vlastnostech rozdělovaného bytu.
2. Pokud existují, všechny zjištěné závady.
3. Závěry o přípustnosti (či nepřípustnosti) provedení opatření k rozdělení bytového prostoru na dva samostatné. V této části dokumentu odborník také uvádí, zda plánované rozdělení nemovitosti neporušuje (či neporušuje) stavební zákony a předpisy a také práva sousedů.

Pokud odborník dojde k závěru, že rozdělení bytu je technicky možné, je připraven projekt přestavby; přípravná doba takového projektu je 2-7 kalendářních dnů. Hotový projekt přestavby obsahuje:

1. Obecné informace o obytném prostoru.
2. Jaké aktivity jsou navrženy k provedení přestavby?
3. Plán primárních obytných prostor před zahájením prací.
4. Plán vedlejších bytů po dokončení rozdělení.
5. Plán všech konstrukcí k demontáži.
6. Plán konstrukcí navržených k instalaci.
7. Aplikace.

Projekt je ověřen podpisem vedoucího projekční organizace a pečetí.

Pokud pracovník projekční organizace dospěje k závěru, že rozdělení obytného prostoru na dva samostatné je nemožné, pak s tím můžeme skončit. Žádný úřad nepovolí sanační práce bez kladného závěru od projekční organizace, a pokud je provedete bez povolení, nebudete moci registrovat vedlejší byty a nebudete je moci v budoucnu prodat ani dát pryč.

Navíc, pokud se později zjistí, že jste provedli neoprávněnou přestavbu bytu, podají orgány místní správy žalobu na vrácení nemovitosti do předchozího stavu na náklady vlastníka. A nebude pro vás vyhlídka na kladné rozhodnutí soudu.

Smíření

Koordinace plánované přestavby s orgány místní správy je povinným postupem, jinak budou všechny práce provedené za účelem rozdělení bytu považovány za nezákonné.

Etapy

Celý schvalovací proces je rozdělen do několika fází, přičemž je nutné dodržet pořadí každé z nich a dále je povinné splnit každý z následujících bodů:

• vypracování projektu a získání kladného závěru od specializované organizace;
• shromažďování dokumentů potřebných k získání povolení;
• návštěva bytové inspekce a podání žádosti o povolení přestavby s povinnou přílohou všech požadovaných dokladů k žádosti;
• po obdržení povolení – provádění prací na rozdělení bytu;
• kontrola provedené práce ze strany komise a vystavení potvrzení o převzetí pro rozdělení obytných prostor;
• zprovoznění vedlejších bytových prostor.

Dokumentace

Chcete-li získat povolení k rozdělení bytu, musíte místním vládním orgánům předložit následující dokumenty:

• žádost o povolení skutečně rozdělit nemovitost;
• titulní dokumenty pro obytné prostory;
• projekt přestavby;
• závěr specializované organizace o možnosti provedení práce na rozdělení bytu;
• fotokopie pasu žadatele;
• osvědčení o registraci bytu;
• souhlas s přestavbou všech vlastníků bytových prostor;
• v případě potřeby souhlas sousedů s rekonstrukcí (nutný při zařizování východu z nově vzniklého bytu na společné schodiště);
• povolení plynárenských služeb (pokud se plánuje instalace nebo přemístění plynového zařízení);
• povolení od elektrikářů k instalaci nových měřicích zařízení;
• Pokud se byt nachází v domě, který je architektonickou, kulturní nebo historickou památkou, pak bude vyžadován dodatečný závěr orgánů památkové ochrany o možnosti provedení sanačních prací.

Příprava žádosti o povolení k provedení přestavby má určité náležitosti; musí obsahovat následující informace:

• osobní údaje vlastníků bytů;
• forma vlastnictví předmětu;
• popis okolností, které si vyžádaly skutečné rozdělení bytu;
• podpis všech vlastníků bytových prostor.

Dále, již v obci, se na doklad zapíše:

• datum přijetí žádosti a přiložených dokumentů;
• pořadové číslo podle evidenční knihy;
• číslo potvrzení vydaného úředníkem při převzetí dokumentů;
• poznámku o tom, že žádost byla přijata;
• Funkce a podpis odpovědné osoby.

Vzor žádosti o přestavbu bytu

Termíny

Pokud se plánuje rozdělení bytu dříve sloučeného ze dvou na jeden, často postačí přestavbový náčrt, v takovém případě bude doba kolaudace minimální: nejpozději do jednoho až dvou měsíců ode dne podání žádosti na magistrát. S přestavbou podle projektu se uvažuje do čtyř měsíců. Nejdéle trvá schvalovací proces u prací, které zahrnují manipulaci s nosnými stěnami a investičními stavbami; v tomto případě může orgánům samosprávy trvat přezkoumání žádosti o rozdělení bytu až šest měsíců.

Po obdržení povolení k přestavbě bude nutné zaznamenat všechny změny v ZISZ a získat nové titulní dokumenty, což může trvat asi dva měsíce.

Orgány místní správy mohou odmítnout schválení, to je možné v případech, kdy:

• nejsou předloženy požadované dokumenty nebo některé z nich chybí;
• dokumenty byly shromážděny a předloženy, ale ne příslušnému orgánu;
• Projekt přestavby nesplňuje požadavky platné legislativy Ruské federace.

Pokud občan obdržel zamítnutí schválení, ale je přesvědčen, že toto odmítnutí je nezákonné, může se proti němu odvolat u soudu.

Kontrola dokončené práce

Jakmile jsou všechny práce na rozdělení bytu dokončeny, musí to majitelé domů oznámit místnímu úřadu. Bytový inspektor kontroluje soulad přestavby s obdrženým povolením a projektem rekonstrukce.

Při přejímce přestavby zkontroluje:

• do jaké míry dokončená přestavba odpovídá dohodnutému projektu;
• jsou všechny inženýrské sítě dostupné;
• do jaké míry jsou dodržovány všechny stavební předpisy a předpisy.

Pokud byly v projektu stanoveny nějaké úkony ovlivňující společný majetek (instalace nového vchodu do nosné zdi, nový východ na podestu apod.), je do komise zařazen zástupce HOA nebo správcovské společnosti spolu s pracovníkem magistrátu.

Prohlídka bytových prostor musí probíhat za přítomnosti vlastníků nemovitosti.

Po inspekci je vystaven akceptační certifikát pro vedlejší byty, ve kterém zástupce inspekce bydlení:

• vyznačí v plánu umístění staveb a jejich soulad s projektem;
• určuje jejich stav;
• provede potřebná měření;
• bere na vědomí umístění a soulad inženýrských sítí s projektem;
• měří pevnost a další technické vlastnosti použitých stavebních materiálů.

Zákon je vypracován ve třech vyhotoveních, z nichž jeden zůstává vlastníkům, druhý je převeden na ZISZ a třetí zůstává v archivu orgánu místní správy. Signatáři zákona jsou:

• majitel objektu;
• zástupce obce, který přejímku provedl;
• zástupce správcovské společnosti nebo společenství vlastníků domů (pokud byli přítomni při přejímce).

Stát

Cena schválení bude záviset na mnoha faktorech:

• umístění bytu;
• plocha areálu;
• stav budovy;
• objem provedené práce.

Přibližné částky, které budou muset být zaplaceny při provádění sanace v Moskvě, jsou uvedeny v tabulce.

Shrneme-li výše uvedené, můžeme konstatovat, že skutečné rozdělení jednoho bytu na dva izolované je poměrně složitý a problematický proces, který vyžaduje nejen obrovské materiální, ale také značné fyzické a morální náklady. Bez pomoci specialistů se zde neobejdete. Bude nutné zapojit jak pracovníky projekčních institucí, tak právníky, kteří poradí, jaké doklady budou v každém konkrétním případě vyžadovány, co a v jakém sledu bude potřeba udělat, aby proces dělení bytu proběhl co nejrychleji a pokud možno levněji.

BEZPLATNÉ KONZULTACE jsou pro Vás k dispozici! Pokud chcete vyřešit přesně svůj problém, pak:

• popište svou situaci právníkovi v online chatu;
• napište otázku do formuláře níže;
• volejte +7(499)938-59-17 – Moskva a Moskevská oblast
• volejte +7(812)240-85-54 – Petrohrad a region

Uložte nebo sdílejte odkaz na sociálních sítích

Zeptejte se odborného právníka ZDARMA!

Napište svůj dotaz, náš právník ZDARMA připraví odpověď a zavolá vám zpět do 5 minut.

Mnoho obyvatel bytových domů (MKD) provedlo ve svých domech přestavby: postavili nebo zbourali zdi, rozdělil jeden pokoj na dva, přestavěli balkon, lodžii atd. To je možné za předpokladu, že změny v bytě neporušují některé právní normy a pravidla, například Pravidla SP 54.13330.2022 „SNiP 31-01-2003 Obytné vícebytové domy“; Soubor pravidel SP 29.13330.2011 “SNiP 2.03.13-88. Podlahy.“

Od 1. dubna vstoupily v platnost novely bytového zákoníku. Portál GARANT.RU v tomto ohledu připravil recenzi s potřebnými vysvětleními.

„Přestavba přestavby“: co se změnilo od 1. dubna 2024?

Existuje mnoho případů nelegální přestavby, kdy obyvatelé bytových domů neoprávněně přidávají prostor, například schodiště nebo podlahy, na plochu svých bytů. V první řadě je nutné připomenout, že společným majetkem vlastníků bytů v bytových domech (podesty, schodiště, výtahy apod.) je dle ust. 36 bytového zákoníku a čl. 290 občanského zákoníku jim náleží právem společného spoluvlastnictví, to znamená, že náleží každému vlastníkovi konkrétního bytu s určením jeho podílu. Přestavbu a rekonstrukci je tedy možné provádět pouze v rámci vlastního bytu (obytných prostor), aniž by byly dotčeny ostatní prostory bytového domu. Nyní pojďme zjistit, co je přestavba a rekonstrukce a jak se liší od rekonstrukce.

V Čl. 25 bytového zákoníku obsahuje definice rekonstrukce a přestavby. Sanace je jakákoliv akce se zařízením domu (například elektro), jeho převod, výměna, likvidace atd. A sanace je právě změna „složení“ bytu, například přistavění okna nebo jeho rozšíření, demontáž příček otevírat nové pasáže apod. Stejné chápání lze nalézt v soudní praxi (Přehled soudní praxe ve sporech souvisejících s rekonstrukcí, sanací a sanací prostor v bytovém domě). Obě tyto události si vyžádaly změny v technickém pasportu prostor v bytovém domě.

Rekonstrukce ve smyslu ust. 14 Čl. 1 ÚP znamená významnou změnu parametrů investičního záměru (např. plochy, výšky nebo počtu podlaží), čímž se liší od sanace a rekonstrukce. Provádí se pouze na základě stavebního povolení.

Dne 1. dubna 2024 vstoupil v platnost federální zákon ze dne 19. prosince 2023 č. 608-FZ „O změnách bytového zákoníku Ruské federace a federálního zákona „o státní evidenci nemovitostí“, který upřesňuje a mění pochopení přestavby. Nyní se jedná o změnu hranic nebo plochy obytných prostor nebo vytvoření nových prostor, a to i v případech uvedených v čl. 40 bytového zákoníku nebo změna jeho vnitřního uspořádání (včetně beze změny hranic a (nebo) oblasti areálu). Poznámka: Nyní nebude přestavba považována za dokončenou, dokud nebudou informace o ní zapsány do Jednotného státního registru nemovitostí. „Bude tak vykonávána řádná kontrola dění v prostorách bytových domů,“ vysvětluje jeden z předkladatelů zákona, první místopředseda výboru Státní dumy pro výstavbu a bydlení a komunální služby. Vladimír Košelev.

Od 1. dubna se navíc zjednodušil postup přestavby. Nyní, po jeho provedení, není třeba provádět změny v technickém pasu areálu. „Dříve byla podle ustanovení bytového zákoníku přestavba považována za změnu konfigurace prostor, vyžadující změny technického pasu. Nejzajímavější je, že tato norma je již velmi dlouho zastaralá. Je triviální, že v naší zemi po dlouhou dobu technický pas nemá právní sílu a byl nahrazen technickým plánem, ale tento termín je stále přítomen v koncepci sanace. Jednoduše řečeno, podstata postupu zůstala stejná, ale samotný proces byl přeformulován a pojem „technický pas“ byl z konceptu odstraněn, vysvětluje zakladatel Národního centra pro sanaci a rekonstrukci, tvůrce profese specialista na design rekonstrukcí, člen OPORA Rusko, viceprezident Moskevského cechu realitních kanceláří Světlana Gonenko.

Připomeňme postup registrace (schvalování) přestavby. Nový zákon to nemění a skládá se z několika fází:

1. příprava balíčku potřebných dokumentů a žádostí. V odstavci 2 Čl. 26 bytového zákoníku stanoví seznam dokladů, které musí žadatel předložit. Může to být také obsaženo v místních předpisech. Například v článku 2.5.1. Příloha č. 2 k usnesení moskevské vlády ze dne 25. října 2011 č. 508-PP „O organizaci rekonstrukce a (nebo) přestavby prostor v bytových domech“ specifikuje dokumenty potřebné pro přestavbu v Moskvě;
2. odeslání tohoto balíčku místní správě nebo MFC ke schválení přestavby. Musí být schválen/zamítnut (proti zamítnutí se lze odvolat u soudu). Rozhodnutí musí orgán, u kterého se žadatel obrátil, nejpozději do 45 dnů ode dne předložení dokladů. V případě předání dokladů MFC se lhůta počítá ode dne, kdy MFC tyto dokumenty předá místní správě. Vezměte prosím na vědomí, že se jedná o přestavbě, a nikoli o renovačních pracích, protože přestavba zahrnuje změnu vlastností prostor;
3. nejpozději do 3 pracovních dnů od přijetí rozhodnutí vydá místní správa (zašle na adresu, předá prostřednictvím MFC) žadateli doklad potvrzující rozhodnutí. Pokud bude schválen, přestavba může začít;
4. konečnou fází je ověření dokončených stavebních prací přejímací komisí tvořenou místní správou.

Na základě výsledků sanace (po dokončení všech stavebních prací) je nutné zaslat oznámení o dokončení stanovených prací orgánu, který přestavbu schválil (přímo nebo prostřednictvím MFC). Poté musíte připravit technický plán a do 30 dnů správa zařízení zkontroluje a vydá potvrzení o převzetí. Pověřený orgán místní samosprávy tak po schválení aktu akceptační komise bude moci samostatně (bez účasti vlastníka) zaslat společnosti Rosreestr žádost o státní katastrální zápis nebo registraci práva žadatele na přestavěné prostory. „To je hlavní rozdíl. Dříve v této fázi majitel samostatně nakládal se svými doklady,“ domnívá se Světlana Gonenko. Majitel objektu tak nebude ztrácet čas zasíláním potřebných dokumentů společnosti Rosreestr.

Etapy registrace přestavby bytu

„Přestavba prostor v bytovém domě bude nyní považována za dokončenou ode dne provedení změn v Jednotném státním registru nemovitostí na hranicích a (nebo) ploše areálu nebo provedení státního katastrálního operátu. vzniklých prostor a státní registrace práva na vzniklé prostory. To se dříve nestávalo,“ vzpomíná právník, člen Moskevské advokátní komory Oleg Panťjušov.

Jaký druh přestavby bydlení je nelegální?

Při přestavbě je zakázáno bourat nosné zdi, dělat dodatečné okno, demontovat větrání atd. Takovou sanaci nelze schválit, protože je považována za nezákonnou. Úplný seznam zakázaných činností během přestavby je nutné si prohlédnout na webových stránkách vládní agentury odpovědné za schvalování přestavby v konkrétním městě nebo regionu. Například v Moskvě je takovým orgánem Moskevský bytový inspektorát. Ustanovení 9 Přílohy č. 1 k nařízení vlády Moskvy č. 25-PP ze dne 2011. října 508 „O organizaci přestavby a (nebo) přestavby prostor v bytových domech“ stanoví, že při přestavbě prostor v bytových domech není povoleno:

• zhoršení provozních podmínek bytového domu a bydliště občanů, ztížená dostupnost inženýrských sítí, odpojování zařízení a další činnosti (práce) způsobující zhoršení provozních podmínek bytového domu a bydliště občanů;
• rekonstrukce a (nebo) přestavba prostor, ve kterých budou takové prostory nebo prostory s nimi sousedící klasifikovány předepsaným způsobem jako nevhodné k bydlení;
• porušení pevnosti, stability nosných konstrukcí budovy, při nichž může dojít k jejich zničení;
• instalace odpojovacích nebo ovládacích zařízení na společné inženýrské sítě domu (obecného bytu), pokud jejich použití ovlivní spotřebu zdrojů v přilehlých místnostech;
• odstranění, změna průřezu kanálů ventilačního systému, demontáž (částečná nebo úplná) ventilace a technických potrubí (skříní);
• zvýšení zatížení nosných konstrukcí nad přípustnou hodnotu podle projektu (výpočet na základě únosnosti, deformací) nebo oslabení únosnosti konstrukčních prvků bytového domu;
• instalace nebo přemístění topných radiátorů napojených na hlavní domovní teplou vodu a (nebo) systém ústředního vytápění na lodžii, balkoně, verandě a terase;
• zařízení podlah s topením ze společných systémů zásobování teplou vodou a / nebo topením;
• porušení požadavků na stavbu, sanitární a hygienické požadavky, provozní normy a pravidla požární bezpečnosti pro vícebytové budovy;
• et al.

V případě porušení výše uvedených omezení a zjištění technické inventarizace (BTI) nebo správcovské společnosti (MC) bude nutné obnovit původní verzi. V této věci existuje poměrně rozsáhlá soudní praxe. Například v jednom z případů je spojil majitel dvou patrových bytů, přičemž do nového bytu zahrnul strojovnu výtahu a část jeho šachty. V důsledku toho se zvýšil počet podlaží a celková plocha jeho bydlení a snížila se velikost společného majetku v domě. Kromě toho byl omezený přístup k obecnému technickému vybavení budov. Nejvyšší soud Ruské federace nesouhlasil se třemi soudy, které zamítly žalobu na prohlášení přestavby za nezákonnou, a poslal případ k novému projednání (Ustanovení Vyšetřovacího výboru pro civilní případy ozbrojených sil Ruské federace z února 5, 2019 č. 5-KG18-320). Upozornil, že zmenšení bytových prostor v bytovém domě je možné pouze se souhlasem všech vlastníků prostor v bytovém domě a povolením samosprávy. V každém konkrétním případě je navíc potřeba si ujasnit, co přesně majitel provedl – přestavbu, přestavbu nebo rekonstrukci.

Jedním z druhů odpovědnosti vlastníka za neoprávněnou přestavbu je pokuta. Od 1. dubna 2024 se nezměnilo: od 2 do 2,5 tisíc rublů. pro jednotlivce, od 4 do 5 tisíc rublů. pro úředníky od 40 do 50 tisíc rublů. pro právnické osoby (odst. 2 čl. 7.21 odst. 3 správního řádu). Vlastník „předělaného“ bytu může kromě pokuty očekávat i příkaz inspektora požadující legalizaci přestavby nebo uvedení bytu do původního stavu v přiměřené lhůtě (odst. 29, § XNUMX tr. Zákon o bydlení). V případě odmítnutí splnit požadavky je možné podat žalobu u soudu:

• je-li podán na vlastníka prostor, pak lze rozhodnutím soudu nemovitost prodat ve veřejné dražbě s úhradou vlastníkovi výtěžku z prodeje minus náklady na výkon soudního rozhodnutí s uložením na nového vlastníka povinnost uvést jej do předchozího stavu;
• pokud soud rozhodne v neprospěch nájemce bytového prostoru, pak smlouva o společenském nájmu zaniká a vlastník prostor (pronajímatel) je povinen uvést bytový prostor do předchozího stavu.

Na základě rozhodnutí soudu lze předělané prostory zachovat v novém stavu, pokud tím nebudou porušena práva a oprávněné zájmy občanů nebo nebude ohrožen jejich život a zdraví (článek 4 § 29 zákona o bydlení ).

Zjednodušení postupu při převodu bytových prostor do nebytových prostor a naopak

Dříve byl problém přeměny bytových prostor na nebytové prostory a naopak. Proces začal rozhodnutím vedení města o přeregistraci a skončil podepsáním aktu o schválení přestavby. Zákon nestanovil lhůtu pro zaslání schvalovacího aktu akceptační komisí společnosti Rosreestr pro vložení informací do Jednotného státního registru nemovitostí.

Od 1. dubna platí nová pravidla. Majitel oznámí komisi dokončení prací v bytových prostorách a zašle nový technický plán. Komise vypracuje schvalovací akt přestavby do 30 dnů ode dne oznámení a po schválení aktu do 5 pracovních dnů zašle podklady Rosreestr. Datum aktualizace informací v Rosreestr je okamžikem převodu prostor z bytového na nebytový a naopak. Pokud se v důsledku přestavby vytvoří nový prostor, platí se státní povinnost za státní registraci práv k nemovitostem (pro fyzické osoby – 2 22 rublů, pro právnické osoby – 22 1 rublů. V tomto případě částka musí být rozdělena mezi všechny vlastníky, je-li jich několik – odstavec 333.33 odst. XNUMX článek XNUMX daňového řádu).

Pokud byla při převodu z bytových prostor do nebytových prostor nebo naopak vyžadována reorganizace a (nebo) přestavba, jsou informace o všech provedených pracích také zapsány do Jednotného státního registru nemovitostí, což bude považováno za dokončení provedené práce a možnost využití prostor k určenému účelu, vysvětluje Vladimír Košelev.

Od 1. dubna 2024 tak musí být informace o jakékoli přestavbě zaneseny do Jednotného státního registru nemovitostí. Nová interpretace přestavby ji rozšiřuje: nyní zahrnuje změny v hranicích nebo oblasti areálu. Zároveň nejsou zaváděny žádné změny v obecném seznamu prací povolených při sanaci.

Obecně přijímaný postoj ozbrojených sil RF, že změna výšky, počtu podlaží, plochy a objemu bytových domů je rekonstrukcí, je tedy nyní nepravděpodobný. Nicméně „povinnosti Rusů zůstávají stejné: dodržovat zákony a formalizovat všechny změny v bytech a domech. Registraci sanace je nutné dokončit podle nových norem, aby nehrozily sankce,“ upozorňuje Světlana Gonenko.

Převod bytových prostor do nebytových prostor a naopak závisí na potřebě rekonstrukce/přestavby. Pokud nejsou vyžadovány, je základem pro provedení změn v jednotném státním rejstříku dokument potvrzující rozhodnutí o převodu. Pokud je rekonstrukce/přestavba přesto nutná, je vlastník povinen po jejím provedení zaslat oznámení spolu s aktualizovaným technickým plánem.

Přestavba a převod nemovitosti do jiného stavu jsou nyní považovány za legální až poté, co Rosreestr provede změny v oblasti nemovitosti.