Instalace plotu na přilehlém území bytového domu — soudní praxe

Není tajemstvím, že ve velkých městech jsou ve většině případů zřízeny zóny pro placené parkování. Proto motoristé raději parkují auta tam, kde není placené parkoviště. A takové volné zóny se obvykle nacházejí ve dvorech vícepodlažních budov. A je zcela přirozené, že obyvatelům těchto domů velmi vadí, že se jejich okolí každý den stává parkovištěm pro cizí auta.

Legálním způsobem boje proti tomuto jevu může být oplocení okolí domu. Vstup do vnitrobloku je však umožněn pouze majitelům bytů nebo jejich hostům.

Tato metoda však musí splňovat všechny stanovené požadavky. Jinak je možné soudní řízení. A ne vždy tato řízení končí ve prospěch obyvatel domů. O jedné situaci, kdy obyvatelé spor vyhráli ve svůj prospěch, si povíme později.

Jak to všechno začalo

Na konci roku 2018 se ve městě Iževsk rozhodli obyvatelé jednoho z bytových domů (AB) nainstalovat plot na jižní a západní straně budovy. Rozhodla o tom valná hromada vlastníků. Vše bylo oficiálně formalizováno a správcovská společnost (MC) toto rozhodnutí provedla. Zároveň byly získány všechny potřebné souhlasy a povolení od magistrátu.

Pak se ale rozhořčili obyvatelé sousedního bytového domu, protože jim plot zablokoval průchod po chodníku od jednoho z vchodů na zastávky MHD. V důsledku toho podali stížnost na místní Státní inspekci bytového dozoru (SHS).

Inspekce provedla kontrolu, v jejímž důsledku došla bytová inspekce k závěru, že nelze zakázat užívání cesty ostatním obyvatelům jejím zablokováním plotem. Protože přilehlé území, po kterém vede cesta pro obyvatele sousedních domů, má statut věcného břemene.

Čili tento pozemek mohou využívat nejen majitelé oploceného domu, ale kdo chce. To znamená, že rozhodnutí o instalaci plotu porušuje část 5 článku 36 zákona o bydlení. Správcovská společnost obdržela příkaz k zajištění průjezdu přilehlým územím bytového domu.

Správcovská společnost však požadavky Státní bytové inspekce neuznala jako zákonné, neboť za prvé, podle platné legislativy mají vlastníci bytů v bytových domech právo rozhodovat na valných hromadách o oplocení přilehlého území. Za druhé, samotné rozhodnutí bylo učiněno v souladu se všemi postupy. A za třetí, správcovská společnost dostala od magistrátu všechna potřebná povolení. Správcovská společnost není povinna koordinovat instalaci plotu s obyvateli sousedních domů. Na základě toho se správcovská společnost obrátila na soud s návrhem na zrušení příkazu Státní bytové inspekce.

Je možné odepsat dluhy za služby – podívejme se na 5 situací
Kdy může správcovská společnost přijít do vašeho bytu na prohlídku a co se stane, když je nepustíte dovnitř

Soudní rozhodnutí

Soudy prvního a odvolacího stupně se postavily na stranu bytové inspekce. Soudy uvedly skutečnost, že ačkoli má valná hromada bytového domu právo stanovit limity užívání jeho přilehlého pozemku a zavést omezení jeho užívání, vlastníci nemohou uzavřít přístup ostatním občanům k objektům, které na pozemku existovaly před účinností zákona o bydlení. Mezi takové objekty, ke kterým nelze zablokovat přístup, soudy zařadily stezku pro pěší, kterou využívají obyvatelé jiných domů.

Nepomohlo ani to, že do plotu byla instalována brána a vrátka, aby mohli obyvatelé sousedního domu používat spornou cestu pro pěší. Podle trestního zákoníku to znamenalo, že instalovaný plot neporušuje práva „sousedů“.

Soudy konstatovaly, že bytová inspekce správně zjistila, že na přilehlém území existuje veřejné věcné břemeno, a proto je příkaz zákonný. Poté byl případ předán kasační instanci – Rozhodčímu soudu Uralského okresu.

Konečné rozhodnutí

Přední právník portálu Legal.Center. Zkušenosti – 26 let
Zeptejte se

Při posuzování případu v kasační instanci byla hlavní otázka následující: bylo stanovisko Státní bytové inspekce doloženo, že na přilehlém území bylo zřízeno veřejné věcné břemeno? Ostatně jeho přítomnost je uvedena v dokumentech vyhotovených inspekcí bydlení. Z výpisu z katastru ke spornému pozemku však nevyplývá, že by bylo zřízeno veřejné věcné břemeno.

Navíc podle části 3 článku 274 občanského zákoníku věcné břemeno podléhá povinné státní registraci. A pokud je to nutné k zajištění zájmů a potřeb místního obyvatelstva, zřizuje se veřejné věcné břemeno zákonem nebo regulačním právním aktem místního úřadu (část 2 § 23 zemského zákoníku). A všechny spory o věcná břemena se řeší u soudu (část 5 článku 36 zákona o bydlení).

V tomto ohledu si soud oprávněně položil následující otázky::

• zda je sporné území právně zatíženo veřejným věcným břemenem;
• zda mezi stranami existuje dohoda o zřízení věcného břemene nebo soudní spor o podmínky věcného břemene;
• zda bylo rozhodnutí valné hromady prohlášeno za neplatné.

Státní bytová inspekce totiž za této situace nedokázala prokázat existenci veřejného věcného břemene, které by znemožnilo instalaci plotu. Bytová inspekce také v tomto případě nemohla (a nemůže!) samostatně zřídit veřejné věcné břemeno, neboť to není její pravomoc. Státní bytová inspekce navíc nebyla schopna prokázat nezákonnost (neplatnost) rozhodnutí valné hromady o instalaci plotu.

To vše nasvědčuje tomu, že bytová inspekce vydáním příkazu k označení veřejného věcného břemene překročila svou pravomoc. A její objednávka je nezákonná a musí být zrušena. Totéž potvrdil i Nejvyšší soud, který tento případ odmítl přezkoumat (rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27.09.2021. září 309 č. 21-ES17181-71 ve věci A4094-2020/XNUMX).

Nyní je tedy plot legálně na místě a obyvatelé sousedních domů jsou nuceni při přechodu na zastávky MHD obcházet dvůr.

Můj soused je skrblík – co se dá dělat a kde si stěžovat na smetiště a zápach

Automatické odepisování dluhů za veřejné služby od neplatičů – proč jsou společnosti povinny identifikovat dlužníky v pohledávkách

Výkon

Z toho všeho můžeme vyvodit následující závěry.

? Za prvé, zřízení věcného břemene probíhá vždy mezi dvěma stranami – mezi vlastníkem pozemku a „vnějšími“ uživateli tohoto pozemku. A to nemohou jednostranně udělat obyvatelé domů, kterým obvyklou cestu k zastávce přes jejich dvůr zatarasili obyvatelé sousedního bytového domu. To nemůže udělat ani Státní bytová inspekce.

? Za druhé, věcné břemeno má vždy státní registraci, a pokud taková registrace neexistuje, pak žádné věcné břemeno neexistuje. Což potvrdil i soud v tomto případě.

? Zatřetí, nespokojenost obyvatel sousedních domů, kterým se kvůli tomu prodlužuje cesta k autobusové zastávce nebo obchodu, není překážkou pro instalaci plotu – pokud valná hromada obyvatel domu provedla vše v souladu se zákonem, bude prakticky nemožné rozhodnutí zrušit.

? A za čtvrté, často se opomíjí následující bod: majitel si může účtovat poplatek za zřízení věcného břemene a užívání „cizího“ pozemku. To je stanoveno v části 5 článku 274 občanského zákoníku. Jsou obyvatelé sousedního bytového domu připraveni platit měsíčně za užívání „cizího“ přilehlého území? S jistotou lze říci, že jakmile se řeč stočí k tomuto, veškeré odhodlání obyvatel sousedního domu se vypaří.

„Sousedé“ se však mohou uchýlit k „fintě“ a obrátit se na magistrát, aby si vedení města samo zřídilo veřejné věcné břemeno. Ale řekněme si upřímně, který úředník by se do toho chtěl plést? Zde samozřejmě mohou vstoupit do hry administrativní zdroje.

Ale i tak je nepravděpodobné, že by vedení města mělo peníze navíc na zaplacení nově zřízeného veřejného věcného břemene. Zřízení veřejného věcného břemene proto nebude jednoduché. To znamená, že plot, který je postaven, bude stát velmi dlouho.