Sekundární trh: transakční náklady. Kdo za co a kolik platí: kupující, prodávající, realitní makléř?

Účastníci transakcí na sekundárním trhu se obvykle nejpečlivěji dívají na cenu nemovitostí – a je to tak správně, protože tyto částky jsou největší. Existují však i různé dodatečné výdaje, na které by bylo také dobré nezapomenout. Zejména s ohledem na skutečnost, že transakce je zátěží pro finanční sílu účastníků, jsou peníze často kalkulovány zády k sobě. Zjistěte na poslední chvíli, že za něco musíte zaplatit dalších 10–20 tisíc rublů. – může to způsobit šok.

Tento článek je referenčním a informačním materiálem, všechny informace v něm jsou uvedeny pro informační účely a slouží pouze pro informační účely.

Zkrátka portál www.metrinfo.ru Rozhodl jsem se toto téma prostudovat podrobněji.

Sběr dokumentů: výdaje pro ty, kteří to potřebují
K provedení transakce jsou vyžadovány různé certifikáty. Některé z nich jsou vydávány státními úřady zdarma – např. výpis z domovní knihy и kopie finančního a osobního účtu (nebo je vyměnit Dokument jednotného bydlení). Někdy se však při návštěvě organizace údržby bytů ukáže, že majitel má nějaké dluhy na nájemném a vytoužený certifikát dostane až poté, co tyto dluhy uhradí. Ale – alespoň nominálně – za tyto papíry platit nemusíte.

Ale to jsou moskevské skutečnosti, jinde je to jiné. Například vypráví Michail Shumov, vedoucí agentury „Adres“ (Protvino a Serpukhov), v Serpukhov účtují 200 rublů za výpisy z domovního registru az osobního účtu (o dluzích za veřejné služby). Toto je normální sazba, dokončena do 10 pracovních dnů. A pokud to potřebujete naléhavě, do jednoho dne, pak se cena zvýší na 800 rublů.

Přejděme k dalšímu orgánu – ZISZ. Pro sekundární transakci zde musíte získat katastrální pas, půdorys и vysvětlení. Služby ZISZ jsou placené, fungují podle státem schválených tarifů. Cena uvedených dokumentů není pevná: závisí na ploše bytu a na tom, zda bude v tomto případě vyžadován technik. Ale obecně mluvíme o částkách od několika set do 2-3 tisíc rublů. je to pravda, Marina Markarova, vedoucí partner společnosti MAYFAIR Nemovitosti, se domnívá, že náklady na dokumenty BTI mohou dosáhnout 15 tisíc rublů. Autor upřímně přiznává, že se s takovými figurami ještě nesetkal. Na druhou stranu nenarazil na skutečně elitní nemovitosti. Možná na tom trhu s velikostí bytů tam.

Ilya Shkop, předseda představenstva Moskevského cechu realitních kanceláří, připomíná další povinný papír. Pokud byl prodávající v době koupě bytu ženatý, prodat potřebuje souhlas manžela – neboť nemovitosti jsou v tomto případě považovány za společné jmění. Kupující musí mít podobný souhlas (pro nákup) – protože peníze vynaložené na nákup budou „společně získány“. Zákon vyžaduje, aby tento souhlas byl písemný (i když je tento manžel přítomen u transakce a pomáhá své druhé polovině pochopit spletitost smlouvy) a musí notářsky ověřené. Takže za to budete muset zaplatit notáři 500-800 rublů.

. Existuje ještě další skupina certifikátů – nejsou formálně potřeba k transakci, ale účastníci (kupující) je často vyžadují. Hovoříme o dokladech potvrzujících „právní čistotu“ koupeného předmětu i samotného prodejce. Jedná se o certifikáty, které prodejce není registrován v psychoneurologických (PND) a narkologických (ND) ambulancícha archivní výpis z domovní knihy. Ve výše uvedeném „prostém“ výpisu jsou uvedeni občané bydlící v daném okamžiku v bytě a v archivu jsou uvedeni všichni od okamžiku výstavby domu. Pomocí tohoto dokumentu je tedy možné dohledat, zda v historii objektu nebyly nějaké pochybné transakce, převody apod. Jak říká Tatyana Vorobyova, vedoucí divize Tverskoye Moskevské realitní kanceláře, certifikáty z PND a ND stojí každý 1-4 tisíce rublů, archivní výpisy – 1,5 – 6 tisíc.

Nyní je otázkou: kdo zaplatí všechny výše zmíněné částky? Zákony v této věci nic neříkají – to je, jak se říká, na uvážení zúčastněných stran. Jak však naši odborníci ujistili, na trhu existují tradice: platí, kdo potřebuje. BTI je prodávající (prozatím je to jeho byt). Souhlas manžela je přirozený pro toho, kdo je ženatý. Certifikáty „Ověření“ – kupující. Protože prodejce rozumně řekne, že on osobně tyto papíry vůbec nepotřebuje.

Bezpečnostní schránka: odpad kupujícího
Z řady důvodů (jejich probírání by bylo nad rámec tohoto článku) je naprostá většina vypořádání na našem trhu prováděna v hotovosti. Účastníci tedy potřebují spolehlivou technologii pro převod právě této hotovosti. Je známá – bezpečnostní schránka s trojstrannou smlouvou upravující přístup prodávajícího a kupujícího.
Naši odborníci odhadli náklady na pronájem skříňky na měsíc (to je přesně to, co je potřeba k registraci transakce) na 2,5 – 3,5 tisíc rublů. Mnoho bank navíc bere zálohu na klíče (3500 XNUMX rublů) – tyto peníze se pak vrátí.

Nejčastěji buňka říká Svetlana Birina, vedoucí oddělení městských nemovitostí společnosti NDV-Real Estate, platí kupující. S touto problematikou však existují možné varianty – jak se strany dohodnou. Stává se také, že je vyžadováno několik buněk (například se přesouvá společný byt a peníze pro majitele různých místností jsou umístěny na různá místa). V tomto případě se o tom, kdo za co platí, rozhoduje jednáním.

V Moskevské oblasti je vše zase trochu jinak. „U nás je převodní listina podepsána spolu s kupní a prodejní smlouvou,“ vysvětluje Michail Shumov („Adresa“). – Protože bez toho registrační komora dokumenty nepřijímá. K převodu peněz tedy dochází přímo při transakci, z ruky do ruky. Kupující z Moskvy obvykle trvají na bezpečnostní schránce. A platí strana, která si chce celu pronajmout.“

Sepsání smlouvy: často také kupující
V již vzdálených 90. letech minulého století vyžadovaly všechny kupní smlouvy notářské ověření. Notáři, využívající svého monopolního postavení, požadovali za svou práci 1,5 % z ceny prodávaného bytu. Dnes platné zákony jsou liberálnější – umožňují jednoduchá písemná forma (PPF). Notář – nepovinný; U řady transakcí – hypotéky, nájemní smlouvy – bylo navíc zachováno povinné notářské ověření.

Odborníci se výrazně lišili v odhadech, kolik by stálo sestavení PPF. Minimální částku (3000 rublů) jmenovala Marina Markarova (MAYFAIR Properties), což je překvapivé vzhledem k tomu, že její agentura působí na elitním trhu, kde jsou ceny vyšší. Maximum (8-15 tisíc rublů) – Ilya Shkop (Ruské muzeum). A ve většině případů za smlouvu zaplatí kupující – „protože je pro něj důležitější, aby byla smlouva sepsána správně“.

Ale v každém případě i nejdražší PPF bude stát mnohem méně než notářská dohoda: i s přihlédnutím k tomu, že dnes notáři požadují 1 %, v některých případech i 0,6 % (velmi drahý byt), jde o částky řádově vyšší. A tento odpad bude přirozeně „věšen“ na toho, kdo ho potřebuje. Kdo si myslí, že je nutné kontaktovat notáře, ten platí.

Státní povinnost: opět kupující
Pokud mluvíme o jednotlivcích (pro právnické osoby existují různé tarify), pak jsou státní poplatky za transakce s nemovitostmi poměrně mírné – každý 1000 XNUMX rublů. Poplatky jsou dva – jeden za transakci (převod vlastnictví), druhý za zápis tohoto práva na nového vlastníka. Pokud je byt zapsán do podílového spoluvlastnictví více osob, platí každý z nových vlastníků tisíc.

Podle zavedené tradice na trhu je povinnost státu „údělem“ kupujícího. To je pochopitelné – je to on, kdo potřebuje registraci práva. Pokud jde o dohodu, tato je 1000 rublů. Podle mínění by to bylo nutné rozdělit na polovinu mezi prodávající a kupující. Ale vzhledem k nízkým nákladům na vydání se toto téma obvykle nezmiňuje.

Daně: u prodejce
V Rusku získávání nemovitosti nepodléhají žádným daním. V mnoha jiných zemích je to mimochodem jinak – tam nákup provázejí působivé platby státu. Například ve Francii je jejich velikost 7-8% a u některých objektů ve Španělsku až 16%. Takže reálie naší rodné země v tomto smyslu nemohou než jásat.

Ale pro prodejci vše je trochu jinak: od daně jsou osvobozeni pouze ti, kdo vlastní prodávanou nemovitost déle než tři roky. Zbytek jsou opatřeny tzv odpočet daně z nemovitosti ve výši 1 milionu rublů a vše ostatní je uznáno jako příjem podléhající zdanění standardní sazbou pro fyzické osoby ve výši 13 %. Pokud je byt prodán například za 10 milionů rublů, musí být zaplaceny daně z 9 (10-1) milionu – budou činit 1,17 milionu rublů.

Pravda, dodává Alexander Ziminsky, ředitel oddělení prodeje luxusních nemovitostí společnosti penny Pruh nemovitost, existuje další možnost. Prodávající může doložit doklady o tom, za kolik tento byt kdysi koupil, a zaplatit daň pouze z rozdílu. Řekněme, že pokud byl předmět, který dnes prodáváme za 10 milionů, zakoupen před dvěma lety za 8 milionů, příjem bude pouze 2 miliony, a daně z něj tedy budou pouze 260 tisíc rublů.

Dodejme, že řeči o tom, že zdanění prodejců je zastaralé a nevede k ničemu jinému než k masivnímu odchodu prodejců do „stínu“ (např. do smluv píší podhodnocené částky); že 1 milion rublů. – pro trh s nemovitostmi (alespoň v Moskvě) směšná částka – takové rozhovory se vedou už dlouho. Žádné skutečné změny ale zatím slyšet nebyly.

Hypoteční případy
Náklady na hypoteční transakci jsou tématem samostatného článku, proto se jich nyní dotkneme jen krátce. To je hodně utrácet. Za prvé je to nutné odhad bytu. Za druhé, pojištění – život a zdraví dlužníka, předmětu zajištění. Přestože jeden čas existovala rozhodnutí (dokonce i rozhodnutí soudů!), že banky neměly právo ukládat pojišťovací služby, ve skutečnosti se nic nezměnilo. Řešení, které našly úvěrové instituce, se ukázalo jako brilantně jednoduché: úvěrové sazby pro ty, kteří odmítají pojištění, jsou příliš vysoké. Poté, co si to člověk spočítá, se rozhodne jít a uzavřít pojištění. Třetí výdaj je povinné notářské ověření hypoteční smlouva. O tom, jak se cenově liší ceny notáře a PPF, jsme již mluvili.

Obecně platí, že hypotéka stojí dalších mnoho desítek tisíc rublů (alespoň). Přirozeně je platí ten, kdo úvěr přijímá, tzn. kupující bytu.

A co realitní kanceláře?
Při využití služeb realitní kanceláře platí klient provizi. Může alespoň část výše popsaných nákladů uhradit realitní společnost? Na tuto otázku jsme dostali různé odpovědi. Někteří realitní makléři reagovali dost nervózně. „Obecně to zní divně, že platba za služby vládních agentur, notáře, odhadce, banky by měla pocházet z nákladů na služby jiného subjektu – realitní kanceláře. Tyto služby spotřebovává prodávající a kupující! Provize realitní kanceláře se platí za práci agentury a vyplacení dalších účastníků procesu realitní kanceláří je možné pouze v jednom případě – když tito specialisté pracují například na zaměstnancích agentury, právnících.“ Zde se A. a B. Strugackij okamžitě vybaví: „Nesnědl jsem dost sladkého cousu! – najednou kočka nehudebně zakřičela. “

Ostatní účastníci trhu byli vstřícnější a souhlasili s tím, že některé náklady mohou nést oni. Pokud se například agentura zaváže provést kontrolu právní bezúhonnosti (a vezme za to peníze od svého klienta), zaplatí na své náklady získání některých certifikátů.

. Ale každopádně, i když se vám podaří připnout nějaké výdaje na realitku, budou to ty nejnepodstatnější částky.

Vážení čtenáři! Určitě jste prodali i koupili bydlení. jaké to bylo u vás? za co jsi zaplatil? Řekni nám to.

Říkáme vám, jak neztratit miliony a zorganizovat převod peněz podle všech pravidel.

Záloha nebo platba předem?

V první fázi transakce kupující a prodávající uzavřou předběžnou dohodu, podle které kupující převede část peněz z celkové částky na prodávajícího, aby potvrdil vážnost úmyslů. Tato platba může být provedena formou zálohy nebo zálohy.

Pokud z jakéhokoli důvodu nedojde ke konečnému vyúčtování a dojde k ukončení předběžné dohody, bude záloha jednoduše vrácena kupujícímu ve stejné výši. V případě zálohy bude výpočet záviset na tom, čí chyba byla, že obchod propadl. Pokud vinou prodávajícího nedojde k podpisu konečné smlouvy, musí kupujícímu vrátit zálohu ve dvojnásobné výši. Pokud se zjistí, že kupující pochybil, prodávající si přijatou zálohu ponechá.

Doporučujeme provést platbu ve formě zálohy a převést ne více než 50 tisíc rublů – ne příliš mnoho, ale ani příliš malé množství. To stranám poskytne více prostoru k manévrování, pokud se jejich okolnosti změní a dohoda již nebude životaschopná.

<b>Konečné zúčtování</b>

Ve druhé fázi transakce strany uzavřou hlavní kupní a prodejní smlouvu a prodávající obdrží peníze. „Žádný profesionál, který je zodpovědný za vaši transakci a její důsledky, vám nenabídne, že přijme kufr plný peněz. Trh v současné době usiluje o bezpečné transakční standardy, ve kterých jsou rizika snížena na minimum. „Byli jsme jedni z prvních v Rusku, kteří přešli na zabezpečené platby,“ říká Anastasia Dmitreva, vedoucí právního oddělení pobočky Etazhi společnosti. Podívejme se na několik běžných schémat pro převody velkých částek.

<b>Bezpečnostní schránka</b>

Trezor je trezor, který banka pronajímá. Po podpisu hlavní smlouvy kupující za přítomnosti prodávajícího a pracovníka banky uloží zbývající částku do bankovního trezoru. Realitní makléř předkládá podklady pro zápis vlastnického práva MFC, kanceláři Rosreestr nebo kanceláři katastrální komory. Po registraci bude kupujícímu předán výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, který potvrdí, že vlastnické právo k bytu nyní náleží novému majiteli.

Prodávající může výpis od kupujícího převzít nebo si jej objednat sám. Pracovníkovi banky musí předložit výpis z Jednotného státního rejstříku a teprve poté bude smět peníze z trezoru vybrat. Pokud Rosreestr z jakéhokoli důvodu nezaregistruje převod vlastnického práva, transakce se neuskuteční, byt zůstane ve vlastnictví prodávajícího a kupující si přijde pro své peníze do banky.

Pozornost : v bankách je tato služba placená. Průměrná cena je 350 rublů. Obvykle za krabici zaplatí kupující.

<b>Bankovní akreditiv</b>

Akreditiv je bankovní účet. Kupující si otevře speciální bankovní účet na své jméno a vloží na něj požadovanou částku. Další algoritmus je podobný předchozí možnosti: nejprve jsou pro kupujícího zaregistrována vlastnická práva, je odebrán výpis z Jednotného státního rejstříku, po kterém prodávající podá žádost o převod peněz. Pokud je vše v pořádku s doklady, banka převede celou částku na účet prodávajícího nebo mu vydá peníze v hotovosti.

Pozornost : v bankách je tato služba placená. Cena: od 600 do 7 000 rublů v různých bankách. Prodávající a kupující si mohou náklady rozdělit rovným dílem nebo se dohodnout na jiné dohodě.

<b>Platba po registraci transakce</b>

Ne každému se chce platit bance za bezpečnostní schránku nebo akreditiv. V tomto případě je to bezpečné vypořádání po zápisu vlastnického práva S organizací pomůže realitní společnost. Za tímto účelem přichází realitní makléř společně s prodávajícím a kupujícím do MFC, kde kupující předloží balíček dokumentů pro registraci vlastnických práv. Ve smlouvě stanoví, že platba bude provedena později. Spolu s balíkem dokumentů podávají strany dvě žádosti: první se týká převodu vlastnictví; druhým je formalizace věcného břemene k bytu ve prospěch prodávajícího. Realitní makléř pomáhá správně vyplnit žádost. Poté, co Rosreestr transakci zaregistruje, kupující zaplatí prodávajícímu.

Po vypořádání prodávající a kupující s potvrzením nebo platebním příkazem podají na MFC žádost o odstranění věcného břemene z bytu. Zájmy prodávajícího v rámci takového platebního režimu jsou chráněny občanským zákoníkem. Pokud kupující nezaplatí, může se prodávající domáhat zaplacení soudní cestou. Kupující v tomto případě nebude moci s bytem nakládat dle vlastního uvážení, dokud na něj nebude uvaleno věcné břemeno ve prospěch prodávajícího. Nový majitel nebude moci byt prodat, vyměnit ani darovat, dokud jej plně nezaplatí.

Pokud kupující v takových situacích platbu zpozdí, právníci Etazhi se obrátí na soud: buď inkasují zbývající částku a penále za pozdní platbu, nebo, pokud si to klient přeje, transakci ukončí. V tomto případě bude byt vrácen prodávajícímu.

<b>Hypotéka</b>

Možná je hypotéka jedním z nejbezpečnějších způsobů platby, protože zde všechny pohyby finančních prostředků kontroluje banka. Kupující uzavře smlouvu s bankou a provede první platbu. Peníze přijaté na úvěr od banky jsou vedeny buď na zvláštním úvěrovém účtu nebo na kartě vydané na jméno kupujícího. Po převodu vlastnictví bytu na kupujícího banka obdrží oznámení od společnosti Rosreestr a převede požadovanou částku na účet prodávajícího.